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Vuoi vendere casa? Preparati ai problemi ! [PARTE 1]

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
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Oggi è l’ultimo giorno dell’anno..tempo di rendiconti ma anche di iniziative per l’anno nuovo.

Questo articolo è dedicato a te che nel 2018 hai cominciato a sentire la tua casa scomoda, non più adatta alle esigenze tue e della tua famiglia perchè lontana dal posto di lavoro, troppo piccola o troppo grande.

Se quindi tra i nuovi propositi del 2019 c’è anche quello di cambiare casa, ti consiglio di continuare nella lettura: ho, infatti, deciso di chiudere l’anno cercando di individuare tutte le problematiche che potresti trovare ad affrontare nel momento in cui decidi di vendere casa.

Non voglio chiaramente spaventarti ma molti proprietari credono (sbagliando!) che durante la compravendita tutti i rischi ricadano sull’acquirente: da professionista del settore immobiliare posso dimostrarti che non è assolutamente così perché ogni giorno ne vedo di tutti i colori.

Per farti ben capire di quello che sto parlando vado dritto al punto e inizio ad elencarti [sforzandomi di essere il più esaustivo possibile perché sono VERAMENTE molti] i problemi che puoi incontrare quando decidi di vendere casa:


[PROBLEMA 1 – LA TUA PREDISPOSIZIONE A VENDERE]

Sembra un controsenso ma un problema potresti essere proprio TU: il fatto che tu sia realmente convinto di vendere nel senso che tu abbia la  consapevolezza e comprensione del mercato attuale che ti porta a ragionare in modo diverso da “l’ho comprata a 100.000 euro dieci anni fa e rivoglio esattamente i miei soldi” e a fare considerazioni ponderate delle eventuali proposte d’acquisto che potrebbero arrivarti.

Se dopo aver accettato una proposta di acquisto ci ripensi, ci rimetti dei bei soldini!


[PROBLEMA 2 – INDIVIDUAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA]

Uno dei problemi principali che devi affrontare è l’individuazione del prezzo di vendita: devi sapere che una corretta valutazione dell’immobile è la base per la buona riuscita della compravendita.

La valutazione gratuita è usata da molti agenti immobiliari come specchietto delle allodole: ti attirano con questo slogan, nell’arco di 2 minuti ti fanno una stima che (stranamente) corrisponde a quanto vuoi ricavare tu dalla vendita individuandone così il prezzo e ti fanno firmare subito il mandato. Una stima sbagliata costituisce il primo passo verso fallimento.


[PROBLEMA 3 – SCELTA DELL’AGENZIA]

Un altro problema da affrontare se decidi di non gestire la vendita da solo è quello della scelta dell’agenzia (o delle agenzie) a cui affidare il tuo bene più prezioso. Meglio scegliere il grande marchio o le persone? Meglio VALUTARE LE PERSONE CHE HAI DAVANTI o FARTI CONDIZIONARE SOLO DAL MARCHIO e dalla pubblicità fatta a livello nazionale?

Non sto dicendo che i grandi marchi lavorano male, anzi.. ma ti posso dire che ogni giorno mi chiamano persone da tutta Italia che si sono affidate a note agenzie immobiliari solo per il marchio e che sono state tenute all’oscuro delle problematiche legate all’urbanistica, all’edilizia convenzionata, a donazioni o che sono state raggirate con incarichi di vendita con clausole capestro.

Tutti i rischi poi te li prendi tu!


[PROBLEMA 4 – FIRMA DI MANDATI CHE TI TENGONO LEGATO]

Quasi tutte le agenzie utilizzano dei moduli prestampati che ti fanno firmare molte volte anche in modo frettoloso SENZA darti il tempo di leggere con calma ogni singola clausola.

Ti dicono che si tratta di incarichi standard e non si soffermano magari a spiegarti bene e compiutamente cosa stai firmando.

Queste clausole apparentemente scontate NON sono tutte standard e possono contenere dei cavilli che ti incatenano in un rapporto che ti lega per X mesi a una determinata agenzia, senza possibilità di svincolarti.


[PROBLEMA 5 – ORGANIZZAZIONE DELLA COMPRAVENDITA]

Questo è “IL” problema per eccellenza: l’iter della compravendita parte dalla messa in pubblicità al rogito. Un percorso lungo e ricco di ostacoli pratici, logistici, burocratici e giuridici rispetto ai quali devi farti un PROGRAMMA ed avere a disposizione TEMPO, PAZIENZA E COMPETENZE.



[PROBLEMA 6 – VENDERE – RICOMPRARE]

Quanto detto al punto 5] diventa ancora molto più complicato se oltre  vendere, devi ricomprare.

Ho visto troppe persone rinunciare al proprio sogno di acquistare una nuova casa per la paura di fare un passo troppo azzardato o, viceversa, gente che si è trovata in seria difficoltà per aver compiuto una scelta azzardata.

Oppure addirittura mi è capitato il caso di chi ha venduto la propria casa, senza averne trovato una nuova per sé perché fino a quel momento si era concentrato solo ed esclusivamente sulla vendita della propria, con il risultato di fare una scelta affrettata/azzardata o di rimediare su un affitto di fortuna per non trovarsi in mezzo a una strada!


[PROBLEMA 7 – VISITA DI TURISTI IMMOBILIARI – MALINTENZIONATI- FINTI ACQUIRENTI DI CASE] 

Mettere in vendita la tua casa significa esporla agli sguardi di estranei.

Ma sai chi sono? Sono potenziali acquirenti interessati, semplici curiosi o addirittura malintenzionati che ne approfittano per poi RAGGIRARTI E SVALIGIARTI L’’ABITAZIONE?

Purtroppo i furti sono ormai all’ordine del giorno e i finti acquirenti sono sempre dietro l’angolo:  ciò può accadere se decidi di gestire la compravendita da solo o ti affidi alla  maggioranza degli agenti immobiliari che non scremano né selezionano chi chiama per visitare il tuo immobile.


[PROBLEMA 8 – IRREGOLARITA’ URBANISTICO – CATASTALI]

Un altro problema può derivare dal fatto che tu abbia eseguito delle modifiche (anche semplici come lo spostamento di una tramezza) alla tua casa senza mai dichiarare nulla in Comune: in tal caso devi prima capire SE PUOI davvero vendere la tua abitazione in quanto deve esserci una CORRISPONDENZA tra quanto risulta in Comune, in Catasto e lo stato di fatto.

Qualora tu abbia fatto dei lavori dovrai capire se si tratta di abusi sanabili o meno nel senso che NON possano essere EFFETTIVAMENTE SANATI con un’apposita pratica edilizia.

In ogni caso fino a quando non sistemi, NON puoi vendere.


[PROBLEMA 9 – CASA OCCUPATA DALL’INQUILINO]

Se vuoi vendere la casa che hai messo a reddito, alle problematiche ordinarie legate alla compravendita si aggiunge il fatto che c’è un TERZO (il conduttore, l’inquilino) che NON può essere assolutamente ignorato e può rivelarsi “comodo” o “incomodo” a seconda delle circostanze.

Il tutto dipende da quanto tempo hai locato la tua abitazione e che rapporto hai con l’inquilino.

Ciò che è certo è che, a meno che tu sia in scadenza di contratto, devi gestire il rapporto anche con il tuo conduttore che ha tutti i diritti di continuare ad occupare l’immobile  se ti paga regolarmente il canone di locazione e non vuole interrompere il rapporto.


[PROBLEMA 10 – Casa costruita in edilizia CONVENZIONATA]

La tua casa è stata costruita in edilizia convenzionata: in tal caso ci sono una serie di vincoli legati alla vendita come il prezzo massimo di vendita, l’eventuale diritto di prelazione a favore del Comune o della cooperativa che ha costruito, il riscatto del diritto di superficie, nonché i requisiti minimi da rispettare per l’acquirente.

Questi sono solo alcuni dei vincoli più comuni.

Quando vengono costruite queste case, il costruttore e le cooperative fanno degli accordi con il Comune – chiamati convenzioni – in cui vengono inseriti tutti i parametri che l’acquirente deve rispettare in caso di acquisto e nelle successive vendite.

E proprio nel momento in cui si verifica la vendita successiva alla prima che nascono i maggiori problemi, perché il più delle volte i vincoli sono stati taciuti dalle stesse cooperative o dalle imprese che hanno costruito nonché dagli agenti immobiliari che hanno fatto da intermediari all’epoca.

Dopo aver esaminato la convenzione, potresti ritrovarti in queste tre situazioni:

  1. non poter vendere perchè la convenzione non è ancora scaduta
  2. poter vendere liberamente senza problemi se la convenzione è scaduta
  3. pagare una quota stabilita dal comune per eliminare in parte o tutti i vincoli previsti dalla convenzione per poter vendere liberamente la tua casa.

E non è ancora finita!

Ci tengo a sottolineare che non voglio spaventarti ma renderti solo più consapevole rispetto a ciò che ti può capitare durante la compravendita della tua casa

Detto ciò ne ho ancora da raccontarti, perchè ogni giorno ne vedo di tutti i colori, per tanto ti invito a seguirmi anche nel 2019 per la seconda parte di questo articolo.

Se desideri ricevere una CONSULENZA PERSONALIZZATA PER VENDERE VELOCEMENTE E BENE LA TUA CASA, chiamami il n. 030/2500718 o mandami una mail a info@salvi-immobiliare.it e insieme studieremo la STRATEGIA MIGLIORE per vendere casa.

Intanto ti auguro un meraviglioso 2019!

Alessio Salvi

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