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Come si vende una casa ricevuta in donazione? Leggi qui per non avere problemi…

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
| 30 commenti

vendere-casa-donataPrima di accingerti a mettere in vendita una casa che ti è pervenuta per donazione, è opportuno che presti particolare attenzione perché la relativa operazione potrebbe non sortire gli effetti desiderati.

Se nel passato abbiamo avuto a che fare con operazioni di compravendita di immobili pervenuti per donazione, probabilmente abbiamo acquisito una certa esperienza in materia e sappiamo a quali seri problemi è, purtroppo, possibile andare incontro.

Diversamente, se questa rappresenta per te la prima esperienza in materia e non hai mai sentito parlare dei problemi che possono investire le compravendite di immobili pervenuti per donazione, il presente articolo potrà esserti davvero utile, in quanto in grado di fornirti consigli in modo semplice e pratico, aiutandoti a muoverti in maniera opportuna in un settore così delicato.

Partiamo dalla conoscenza delle legge …

Bisogna prima di tutto sapere che la legge italiana, nel caso in cui una persona venga a mancare, tutela tutte le categorie degli eredi (legittimari), ai quali va garantita una quota di eredità a prescindere da ciò che il de cuius ha disposto nel testamento.

I legittimari – ossia questi individui tutelati dalla legge – sono il coniuge, i figli legittimi ed, ad essi equiparati, gli adottivi ed i legittimati, i figli naturali e gli ascendenti legittimi.

Queste persone sono quindi garantite dalla legge con quota ben definita del patrimonio del defunto: quindi, anche nel caso in cui nel testamento sia stato disposto diversamente, tipo sia stata disposta una quota inferiore a quanto spettante, o addirittura siano stati completamente esclusi, ad essi in ogni caso spetta una quota di eredità.

Inoltre, bisogna considerare che la quota spettante calcolata per legge, tiene conto anche di tutte le donazioni che il defunto ha effettuato durante la sua vita.

Chi ha avuto una casa in donazione in precedenza, ad esempio, può aver leso i diritti degli eredi legittimari, potrebbe pertanto subire una riduzione o addirittura la revoca stessa della donazione.

Si comprende dunque quanto sia particolarmente delicato questo argomento: ciò comporta infatti che, la decisione di vendere una casa pervenuta in donazione a noi o ad altri prima di noi, potrebbe metterci in una situazione che implica una richiesta di rimborso della quota di legittima lesa, se non addirittura la restituzione del bene stesso, qualora sia stato ricevuto direttamente da noi a titolo di donazione.

Effetti della compravendita di una casa pervenuta in donazione

Vediamo ora quali effetti sortisce tutto ciò nel contratto di compravendita.

Prima di tutto, molti potenziali acquirenti non vogliono imbattersi in compravendite con oggetto case in donazione, sia per evitare problemi, ma anche perché le banche non concedono finanziamenti e mutui per acquisto di case dove ci sia di mezzo la donazione.

Questo perché un’eventuale riduzione o restituzione dell’immobile farebbe venire meno l’oggetto di garanzia del mutuo stesso.

A questo bisogna aggiungere che la donazione può essere considerata un pregiudizio per chi acquista un immobile visto che, in caso di un contratto preliminare di vendita senza dichiarazione che l’immobile è oggetto di donazione, ci potremmo trovare nella situazione di richiesta di risoluzione del preliminare da parte del potenziale acquirente che, se avesse saputo come stavano le cose avrebbe probabilmente optato per l’acquisto un altro appartamento.

Questi sono problemi concreti che spaventano, a ragione, i potenziali acquirenti, facendoci rischiare di non vendere o di dover svendere un appartamento?

Queste ragioni debbono indurci, soprattutto in queste circostanze, ad affidarci a dei seri professionisti che prima di procedere alla vendita valutino tutti gli aspetti e sappiano prevedere tutte le potenziali situazioni di rischio inerenti anche la presenza di un’eventuale donazione.

In alcune circostanze, infatti, la donazione non rappresenta affatto un problema.

Ad esempio NON può essere revocata:

  • se è stata effettuata da più di 20 anni,
  • oppure se chi ha donato l’immobile è venuto a mancare da più di 10 anni. Questa situazione già potrebbe risolvere il problema.

Ad esclusione di questo caso è opportuno, però, effettuare delle indagini sia sul donante che su colui che ha ricevuto la donazione (che potrebbe essere un precedente proprietario).

Sicuramente, bisogna accertare l’eventuale presenza di eredi legittimari che non si conoscono (ad esempio figli non dichiarati, avuti fuori dal matrimonio), verificare che ci sia un consistente capitale sufficiente a coprire le loro eventuali pretese di eredità senza che siano costretti a rifarsi sulla casa ora di nuova proprietà.

Questo, ovviamente, ci consentirebbe di vendere con maggiore tranquillità rassicurando e garantendo i potenziali clienti sul loro acquisto, senza che questi siano tentati ad orientarsi verso un’altra scelta.

Anzi, se questo non dovesse essere sufficiente a tranquillizzare l’acquirente, oppure nel caso che le condizioni precedenti non fossero facilmente riscontrabili, si potrebbe anche pensare di garantire il potenziale acquirente fornendogli una copertura assicurativa a garanzia per l’evizione da parte di eventuali eredi lesi.

>>> L’importanza di affidarsi ad uno Specialista <<<

In ogni caso, questa è una soluzione da valutare attentamente, è preferibile affidarsi a persone specializzate in questo settore, non solo perché questa possibile scelta comporta ovviamente dei costi aggiuntivi, ma anche e soprattutto perché ci siano tutte le reali condizioni affinché sia il venditore che il potenziale acquirente possano realmente sentirsi tranquillizzati.

Insomma, se già non è facile vendere una casa, gestire una donazione è un qualcosa di particolarmente delicato.

Malgrado la nostra prudenza potremmo essere costretti a dover gestire situazioni particolarmente pericolose, o addirittura trovarci nei guai.

Meglio quindi vendere casa con tranquillità senza rischiare concretamente di rimetterci soldi.

Questa certezza ci viene data solo rivolgendoci ad un serio Specialista in questo campo, che sappia risolvere la situazione prima ancora di partire con la vendita, un esperto in grado di effettuare i dovuti accertamenti e, soprattutto, trattandosi di donazione, che sappia rispondere a tutte le perplessità dei potenziali acquirenti, gestendo altresì l’aspetto psicologico di chi si trova ad effettuare l’acquisto di un immobile che sia stato oggetto di donazione.

E’ comprensibile, infatti, come un individuo perplesso possa trovare in uno Specialista nel settore immobiliare uno stimolo in più ad acquistare, trovandosi nelle condizioni di sentirsi più tutelato e protetto.

E’ comprensibile, è quello che accadrebbe esattamente anche noi se ci venissimo a trovare in situazioni analoghe.

Tutto ciò può essere naturalmente garantito solo da un professionista preparatissimo in questo campo, che possa subito sgombrare il campo da tutte quelle problematiche che un acquirente potrebbe sollevare in merito ad una casa in vendita che sia stata oggetto di donazione.

Buona vendita!

Alessio Salvi

PS: Se ti serve un consiglio per vendere o comprare una casa ricevuta in donazione, o semplicemente vuoi condividere la tua esperienza in merito, lasciami un messaggio qui sotto e ti risponderò il prima possibile!

 

30 thoughts on “Come si vende una casa ricevuta in donazione? Leggi qui per non avere problemi…

  • Daniele
    on 5 Settembre 2016

    Salve,
    mia mamma (sempre in vita) 2 anni fa mi ha donato un immobile, adesso la vorrei venderla per una più grande.
    La mia domanda è questa: ma insieme a mia madre potrei o revocare o annullare la donazione e fare una “regolare” compravendita, considerato che ci sono mille problemi a vendere un’immobile donato?
    Saluti
    Daniele

    • Salve Daniele e grazie per averci scritto.
      La soluzione più semplice é quella di annullare l’atto di donazione, facendo così tornare la proprietà a tua mamma, la quale procederà poi in un regolare atto di compravendita nei tuoi confronti o venderà lei direttamente l’immobile. Il problema è che dal 2007 ogni passaggio di proprietà tra soggetti deve avere sempre una reale pagamento del prezzo dell’immobile, completamente tracciato. Quindi tua mamma dovrà trovare il modo per restituirti i soldi e quindi non più l’immobile a te che l’avevi ricevuto in donazione. In questo modo chi andrà ad acquistare non avrà più nessun rischio.

      Oppure, anche se non offre una garanzia totale per l’acquirente, potresti far sottoscrivere l’atto di vendita dell’immobile che hai ricevuto in donazione anche ai tuoi fratelli (se ne hai), i quali rinunciano espressamente all’immobile donato. Questo però non garantisce nei confronti di figli illegittimi che potrebbero comparire nell’arco anche dei successivi anni e le banche che erogano mutui difficilmente accettano una cosa di questo tipo, anche se si tratta di un caso reale ma poco frequente.

      Non ti consiglio eventuali fideiussione bancarie per assicurare la banca in caso di azioni di rivalsa e riduzione dell’importo ipotecato, perchè alquanto costosa e duratura nel tempo, quindi raramente utilizzata.

      Tra le tre soluzioni, di certo quella più giusta e corretta è la prima.
      Spero di esserti stato utile e continua a seguirci.

      Alessio Salvi

  • Terry
    on 28 Settembre 2016

    Buonasera, sto vendendo un’appartamento oggetto di donazione. Nel 2001 ho ricevuto in donazione dai mie due fratelli una quota di un appartamento precedentemente intestato solo a loro due. Nel 2015, purtroppo, uno dei due è mancato e la sua quota è passata in successione a sua moglie e sua figlia (unici eredi). Il notaio che segue l’agenzia immobiliare che si occupa della vendita , ci ha consigliato di stipulare un’assicurazione per tutelare l’acquirente (AON polizza donazione sicura). Ci ha anche detto che mia cognata e mia nipote dovranno fare un atto di rinuncia contestuale alla vendita, sempre per rendere sicuro l’atto di vendita. Ma è proprio necessario? Visto i costi, e soprattutto sottoscrivendo l’assicurazione…….. Può per cortesia darmi un consiglio. Non voglio mettere a rischio la compravendita. L’acquirente deve essere tutelato……….. ma vorrei capire meglio. Grazie in anticipo.

    • Buongiorno Terry e grazie per avermi scritto.
      Purtroppo la vendita di una casa ricevuta in donazione è una faccenda abbastanza complicata perchè la donazione è un titolo facilmente revocabile da chi la effettuata. Ad esempio potrebbe essere revocata da parte di un legittimario a cui è stata lesa la propria quota legittima e il caso di figli illegittimi non è poi così raro. Non sarà di certo il tuo caso, ma proprio per svariati motivi vendere una casa ricevuta in donazione è molto complicato e già che hai trovato un acquirente disposto ad acquistarla è qualcosa di davvero positivo. Siccome le case oggetto di donazione in questi ultimi anni sono state moltissime, le compagnie assicurative per tutelare gli acquirenti ma anche le banche che danno mutui su queste abitazioni, hanno ideato pacchetti assicurativi ad hoc e in questi casi è QUASI NECESSARIO stipularne una. Per quanto riguarda l’atto di rinuncia per tua cognata e tua nipote è una garanzia in più che si offre all’acquirente anche se però non è una garanzia totale. Il mio consiglio è quello di stipulare entrambe le cose, sia l’assicurazione che l’atto di rinuncia ed effettuare la vendita nonostante l’onere in più che dovrete sostenere per queste cose.

      Spero di esserti stato di aiuto.
      Alessio Salvi

  • Terry
    on 29 Settembre 2016

    Salve Alessio, grazie per la pronta risposta; seguirò sicuramente il Tuo consiglio. Stipulerò l’assicurazione e mia cognata e e mia nipote sottoscriveranno anche l’atto di rinuncia. ….. mi ha solo stupito che l’atto di rinuncia costi quasi quanto un rogito (700/800 euro)….. ovviamente non metterò in pericolo la vendita. Grazie ancora e buon pomeriggio

  • fabio
    on 27 Novembre 2016

    salve io ho un appartamento dove un 50% mi e stato lasciato dopo la morte di mia madre(14 anni fa) e il 50% mi ha donato mio padre(7 anni fa) ancora in vita ma non in buoni rapporti. al piano di sopra abita mia sorella con la stessa situazione 50% e 50% ora il quesito e questo mia sorella (unica e sola) vorrebbe aquistare il mio appartaqmento di giu (in modo da divendare l’unica padrona della casa a 2 piani) ci possono essere problemi dato che alcune banche gli hanno gia accennato di questa cosa dei 20 anni della donazione dato che mio padre si è risposato con un altra signora (senza figli) e come possiamo procedere grazie

    • Salve Fabio. Quando ci sono di mezzo le donazioni è sempre un problema, soprattutto a livello bancario.
      Come ho spiegato nell’articolo e nei commenti precedenti, non tutte le banche però sono uguali. Alcune accettano di finanziare l’operazione a patto di determinate condizioni, come possono essere pacchetti assicurativi costruiti ad hoc per lo specifico caso che le tutela. Ecco la condizione fondamentale però, è che tua sorella sia a conoscenza di tutte le problematiche che comporta l’acquisto di un immobile pervenuto in donazione. Il mio consiglio per non perdere tempo, è quello di affidarti ad un consulente finanziario che lavora con più banche e che sia competente in materia che ti possa seguire nell’operazione.
      Se ti servono altre info scrivimi pure.
      Alessio Salvi

  • Maria
    on 23 Gennaio 2017

    Salve. Vorrei comprare un appartamento che stato Donato dalla madre ( che ancora in vita) alla figlia circa 10 anni fa. Come mi potrei tutelare senza fare assicurazione??? Grazie.

    • Salve Maria e grazie per averci scritto.
      L’assicurazione è a carico di chi ti vende la casa a garanzia dei danni derivanti da un eventuale azione di restituzione nei tuoi confronti. Detto questo la soluzione migliore é quella di RICHIEDERE A CHI TI VENDE CASA DI annullare l’atto di donazione, facendo così tornare la proprietà alla mamma, la quale procederà poi in un regolare atto di compravendita nei confronti della figlia e venderà lei direttamente l’immobile a te. In questo modo non avrai più nessun rischio quando acquisterai.

      Questa è la soluzione più giusta e corretta.
      Spero di esserti stato utile.
      Alessio Salvi

  • Eleonora
    on 15 Giugno 2017

    Buongiorno,
    mio nonno, nel 2013, (ancora in vita) ha donato a me e mia sorella un appartamento. Ora, se volessi cedere il mio 50% a mia sorella, sarebbe fattibile? ci sarebbero impedimenti o grosse difficoltà? a mia sorella sarebbe concesso il mutuo?
    Sono poco esperta in materia, quindi ho bisogno di delucidazioni in merito. Grazie Infinite. E.F.

    • Ciao Eleonora, di certo ci sarebbero dei problemi con la concessione di un mutuo perchè comunque la provenienza è risultante da una donazione. La soluzione migliore é quella di annullare l’atto di donazione, facendo così tornare la proprietà a tuo nonno, la quale procederà poi in un regolare atto di compravendita nei confronti di tua sorella e venderà a lei direttamente l’immobile e tuo nonno poi liquiderà a te il 50% una volta incassati i soldi. In questo modo non avrai di certo problemi.

      Questa è la soluzione più giusta e corretta.

  • on 21 Ottobre 2017

    Buon giorno,
    Approfitto della gentilezza per porle un mio problema. Sto acquistando un appartamento ricevuto donazione. Il venditore ha i genitori ancora in vita ma non posso retrocedere alla donazione per vendermi l’ appartamento perché sono soggetti attaccabili da eventuali ipoteche a causa di debito lasciati su un’ attività chiusa a marzo. L’ unica strada percorribile sarebbe quella che chi ha ricevuto la donazione vende a me ma prima di ciò la sorella rinunci a tutti i diritti sull’ immobile. Entrambi possono impegnarsi a risarcire la quota di un eventuale legittimo di cui non si conosce oggi l’ esistenza.??? Che validità possa avere ciò. È rassicurante per me è la banca?

    • Buongiorno Marco, grazie per avermi scritto. Nel tuo quesito non mi specifichi l’anno in cui è stata fatta la donazione. In ogni caso se non sono passati più di 20 anni, sicuramente la sorella dovrà sottoscrivere una dichiarazione in cui rinuncia ad esercitare l’azione di riduzione. La banca potrà comunque richiedere la stipula di un’assicurazione per tutelarsi dalla sopravvenienza di eventuali eredi legittimari ad oggi ignoti.
      Spero di esserti stato utile!
      Alessio

  • William
    on 16 Novembre 2017

    Buonasera, io ho un immobile non come prima casa abitativa in quanto vivo altrove, volevo donarlo a mia sorella. L’importo catastale dell’immobile è di 12.383,83. Vorrei sapere se mi conviene donarla o venderla a mia sorella ( non volendo alcun soldo da mia sorella) e se può portare dei problemi a venderla in futuro tenendo conto che sono sposato e ho una figlia di un anno. La ringrazio le porgo i miei più sentiti cordiali saluti

  • michele
    on 1 Febbraio 2018

    Buongiorno, sarei interessato ad acquistare un immobile che il proprietario ha ricevuto in donazione dal padre. Il padre lo ha acquistato in passato al di fuori del regime della comunione dei beni in quanto la moglie ha espressamente dichiarato che il bene non rientra nella loro comunione dei beni.
    L’attuale proprietario che ha ricevuto la donazione è il loro unico figlio e non è sposato, attualmente i suddetti genitori sposati in regime di comunione dei beni sono entrambi in vita.
    Io dovrei acquistare questo immobile, ma ho il dubbio di poter incappare in una situazione futura che non mi tuteli al 100% della proprietà acquistata… quali casi potrebbero verificarsi che potrebbero mettere a rischio la proprietà dell’immobile acquistato?
    ad esempio, se dovesse morire il padre, la mamma potrebbe avanzare un’azione di riduzione nei confronti del figlio?
    Grazie per l’attenzione e la disponibilità.

    • Buongiorno Michele, in effetti se dovesse morire il padre, la moglie potrebbe esercitare un’azione di riduzione qualora fosse lesa la sua quota di legittima a meno che la morte si verifichi DOPO 20 anni dalla trascrizione della donazione senza che ad essa ci sia stata nessuna opposizione. L’unico accorgimento che potresti prendere è quello di chiedere alla signora di rinunciare a proporre opposizione in modo che possano trascorrere i 20 anni ed essere poi tranquillo.

  • Chiara
    on 4 Febbraio 2018

    Buongiorno. Ho fatto una proposta di acquisto per un immobile risultato poi oggetto di un atto di donazione ( il venditore ha dato a maro 2017 il mandato di vendita all’agenzia e a maggio hanno fatto l’atto lasciano noi r l’agenxia Sll’oscuro).
    Ora ho chiesto di annullare l’atto ma il venditore si oppone e vorrebbe (a mie spese) annullare solamente e parzialmente l’atto per quanto concerne questo immobile oggetto di vendita ( nell’atto ce ne sono altri tre). Il nostro notaio ci ha detto che sono cose rischiose e ci ha consigliato di lasciar perdere. Ora però io perdo la caparra rilasciata e la commissione per l’agenzia che devo fare?

  • Alessandro Balestrazzi
    on 8 Febbraio 2018

    Buongiorno,
    ho un quesito relativo alla donazione:
    io e mio fratello abbiamo ceduto a mio padre l’appartamento in cui i miei vivono, poichè era intestato a noi figli e risultava per noi prima casa.
    Mio padre , donatario a questo punto, è deceduto, e mia madre vorrebbe vendere l’appartamento: come si può fare per rimanere in regola?
    Grazie 1000 in anticipo.
    Alessandro Balestrazzi.

  • giovanni
    on 10 Febbraio 2018

    Salve, noi abbiamo acquistato una casa che era frutto di una donazione nel 2009 quindi potremo sentirci davvero tranquilli solo nel 2029 allo scadere dei 20 anni. La mia domanda è se possiamo vendere questa casa prima del 2029 senza che gli eventuali acquirenti abbiano dei problemi … mi spiego meglio … gli eredi dei precedenti proprietari possono impugnare la donazione solo con noi e chiedere a noi un risarcimento o anche con i nuovi proprietari della casa?

    • Buongiorno Giovanni, qualora decidesse di vendere prima che siano decorsi i 20 anni(cioè prima del 2029) deve considerare che le banche sono generalmente restie a concedere un prestito nel caso di immobile ricevuto in donazione. Pertanto i potenziali acquirenti per ottenere un mutuo potrebbero essere costretti a stipulare una polizza assicurativa che tuteli l’istituto di credito da una possibile revocazione. Gli eredi dei precedenti proprietari potrebbero infatti impugnare anche nei confronti dei vostri compratori.

  • Luca
    on 11 Marzo 2018

    Salve,mi madre mi vorrebbe donare una casa.
    Nella casa ci vivo io,lei vive altrove.
    Una volta donata,io vorrei rivenderla per prendere una casa più piccola e mettere da parte il restante dei soldi che avanzeranno.
    Se io successivamente,volessi fare,un altro documento che attesta che:i miei genitori e mio fratello,non creeranno più nessun tipo di problema sulla casa,nel presente e sopratutto nel futuro,sia che la casa sarà ancora mia,che se sarà venduta ad altrui…è possibile?
    Se come cosa è fattibile,come dovrei muovermi?

    Seconda domanda.
    Nel caso mia madre decidesse di venderla e dare i soldi al sottoscritto,quale sarebbe il modo migliore per farlo?
    Immagino che sul documento di vendita,sarebbe errato scrivere che l’assegno con l’ammontare dei soldi sarà dato al sottoscritto…giusto?

    • Salve Luca il consiglio che ti do è quello di NON fare la donazione. Fai la vendita con l’abitazione intestata alla mamma poi giustificherai che i soldi provenienti dalla vendita che ti verranno regalati sono davvero un “regalo” da parte della mamma. Ti consiglio di sentire anche un notaio e anche la tua banca per vedere come gestire al meglio lo spostamento dei soldi, ma non c’è nessun problema a ricevere del denaro dalla propria madre, purchè siano giustificati nel modo corretto.

  • Giuseppe
    on 30 Marzo 2018

    Buongiorno,sono proprietario al 50% con mia moglie di un appartamento acquistato come prima casa circa 20 anni fa, ora ne abbiamo acquistato un altro sempre come prima casa ma con l’obbligo di venderlo entro 12 mesi dall’acquisto del primo immobile.Se non riuscissimo a venderlo entro i dodici mesi lo vorremmo donare a nostra figlia maggiorenne(l’altra figlia e minorenne).Mia figlia che riceve in donazione l’appartamento avrebbe difficoltà a venderlo successivamente?
    Ci sono delle alternative?
    Anticipatamente ringrazio
    Giuseppe

    • Buongiorno Giuseppe, grazie per avermi scritto. Il problema in caso di immobile ricevuto in donazione è che le banche sono generalmente restie a concedere un prestito; per cui i suoi potenziali acquirenti potrebbero essere costretti per ottenere il mutuo a stipulare una polizza assicurativa che garantisca l’istituto di credito da una possibile revocazione. Potrebbero perciò scegliere una soluzione più “semplice” che non comporti ulteriori spese.

      Grazie e buona vendita!
      Alessio

  • Sabrinaorlando@live.it
    on 3 Aprile 2018

    Buonasera,abbiamo scelto di acquistare una casa metà in donazione e metà successione, purtroppo l agenzia non è stata professionale e nn ci ha fatto capire niente della problematica,così abbiamo fatto il compromesso ,il notaio ci ha detto che andava tutto bene,intanto la banca inizialmente ci ha detto di sì così abbiamo dato un anticipo sull’ immobile ,pagato l agenzia che ci tartassava di chiamate ed ora la banca nn vuole darci il via sul mutuo.rischiamo di perdere tutto???
    C’È una soluzione,intanto sono passati solo due anni dalla morte del donante,come possiamo muoverci?

    • Buongiorno Sabrina, diciamo che l’agenzia doveva mettervi al corrente per quanto riguarda la donazione e l’eventuale problematica nel richiedere un mutuo perchè non tutti gli istituti bancari finanzano abitazioni con provenienza donativa. Detto questo però, le banche si sono attrezzate e ormai quasi tutte per ovviare alla donazione ma anche per una vostra tutela, fanno stipulare una polizza assicurativa e concedono il finanziamento, per tanto questa è di certo la soluzione migliore e che tutela tutte le parti. Ne abbiamo stipulate diverse nell’ultimo periodo con diverse banche e tutte ci chiedono questa polizza http://www.donazionesicura.it/ che ha un costo di circa 1000 euro. Spero di esserti stato utile. Un saluto. Alessio

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