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Vendere casa con 6 mesi di ritardo per colpa di una semplice finestra

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
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Benvenuto in questo nuovo articolo della Rubrica “Orrori Immobiliari”.

In questa Rubrica portiamo casi reali di clienti che nel vendere il loro immobile hanno rischiato il peggio, e che grazie al nostro intervento sono riusciti, dopo mille problemi, a vendere la loro casa.

Lo scopo di questi racconti è farti riflettere sul fatto che la vendita di immobili non è priva di rischi, anzi, ti vogliamo mettere in guardia sulle conseguenze anche disastrose in termini economici dell’avere tra le mani un immobile non a norma urbanisticamente e catastalmente, che si vuole mettere in vendita.

La storia che sto per raccontarti, parla proprio di un’immobile che, a insaputa del proprietario, presentava più di una difformità catastale e delle conseguenze che ciò ha comportato per la vendita.

Il fatto è che spesso i proprietari DANNO PER SCONTATO CHE LA LORO CASA SIA IDONEA per la vendita, e pensano che il “lavoro” più faticoso sia quello di vendere.

La verità che molti ignorano, è che la difficoltà oggi non è tanto trovare l’acquirente, quanto verificare che l’abitazione non presenti abusi e difformità.

È proprio per questo errore, dovuto alla non conoscenza, che molte persone decidono di vendere da sole il proprio immobile, senza affidarsi a dei professionisti. Questo, però, è un rischio che non vale la pena correre, come apprenderai leggendo la storia che sto per raccontarti.

In tanti anni di esperienza come Agente immobiliare, ho potuto vedere le casistiche più assurde e inimmaginabili, come il caso di Alessandro.

Continua a leggere per scoprire i rischi a cui si è esposto il nostro cliente nella vendita della sua casa (RISCHI CHE POTREBBERO CELARSI ANCHE DIETRO AL TUO IMMOBILE!) e come è riuscito nonostante tutto ad arrivare alla vendita grazie al nostro aiuto.

Alessandro (nome di fantasia), 37 anni, ci ha conosciuto tramite il passaparola di un collega di lavoro che gli ha consigliato la nostra Agenzia in quanto anche lui si è affidato a noi ed rimasto soddisfatto nella vendita del suo immobile in meno di 60 giorni.

Alessandro inizialmente scettico nell’affidarsi a un’Agenzia, ha seguito comunque il consiglio del suo collega e ci ha contattato.

Il caso che ci riporta è il seguente: un anno fa ha ricevuto in eredità dal nonno paterno un appartamento situato a Brescia, in Quartiere Abba. Si tratta di un appartamento inserito in una piccola palazzina composta da tre unità immobiliari e si trova al terzo e ultimo piano del fabbricato.

Si tratta di un appartamento che appunto apparteneva al nonno, che lo aveva acquistato da giovane, poco prima del matrimonio con la nonna.

Tra Alessandro e il nonno c’è sempre stato un rapporto di affetto e di fiducia reciproca e già quando era in vita, aveva espresso la volontà di lasciare la casa al suo unico nipote, indipendentemente che ne usufruisse lui stesso per abitarla, oppure per venderla in caso necessitasse di liquidità per i suoi progetti.

Così è stato e Alessandro ora è il proprietario dell’appartamento. Si tratta di un quadrilocale, composto da soggiorno, cucina, due bagni e tre camere da letto. Da una prima descrizione di Alessandro, il locale sarebbe in condizioni abitabili, anche se con necessità di ristrutturazione.

Quando Alessandro si è rivolto a noi, dava per scontato che l’abitazione ricevuta in eredità fosse idonea per la vendita, anzi, a dire la verità non si era posto proprio questo problema! Il motivo per cui si era rivolto a noi, era semplicemente per vendere in fretta e senza troppi pensieri.

Per questo motivo, come faccio sempre con i nuovi clienti che non conoscono il nostro modo di lavorare, spiego ad Alessandro che prima ancora di mettere in vendita l’abitazione ci saranno degli step da seguire, per tutelare sia lui che il futuro acquirente.

Lo metto in guardia sul fatto che spesso i proprietari non sono a conoscenza dei problemi all’interno delle loro abitazioni, che rendono l’immobile non idoneo per la vendita.

Questi problemi, infatti, sono all’ordine del giorno.

Troviamo abusi e non conformità in molti degli appartamenti che valutiamo, anche in quelli costruiti di recente, e soprattutto, anche quando c’è stata la mediazione di un‘Agenzia.

Per questo esiste la nostra VALUTAZIONE SPECIFICA DI MERCATO, l’unico modo per tutelare al 100% il venditore e l’acquirente.

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Comunque, tornando al caso del nostro cliente Alessandro, dopo avergli spiegato il nostro modo di lavorare, diverso dalle altre Agenzie, e dei prossimi passi da seguire, procediamo alla visita dell’immobile e all’analisi della planimetrie catastali.

L’appartamento di Alessandro si trova all’interno di una palazzina degli anni ’80, composto da tre unità abitative. Già dall’esterno l’immobile appare piuttosto datato e si percepisce il bisogno di qualche ristrutturazione, necessità che riguarda anche gli spazi interni, come mi accorgo una volta entrato.

Il locale comunque, presenta dei punti di forza tra cui la buona esposizione al sole, un grande balcone vivibile e l’ampiezza degli spazi. L’appartamento possiede inoltre anche un garage sotterraneo.

Procedo ad analizzare le planimetrie catastali e come al solito è qui che “casca l’asino!”. Fin da subito emergono delle difformità tra la “carta” e ciò che effettivamente si presenta in realtà, davanti ai nostri occhi.

La prima difformità che risulta evidente è la porta finestra della cucina, che permette di accedere direttamente all’ampio balcone, presente sulla planimetria catastale ma NON nell’appartamento di Alessandro. Risulta quindi su “carta” questa apertura che non corrisponde alla realtà, essendoci come unico accesso al balcone, la porta finestra in soggiorno.

I PROBLEMI, PERÒ ERANO SOLO INIZIATI: dall’analisi emerge anche una difformità per quanto riguarda la disposizione del garage dell’appartamento.

Alessandro, che ha seguito con noi queste prime analisi, era davvero incredulo rispetto alle problematiche emerse. Problemi che NON SI ERA NEMMENO IMMAGINATO DI DOVER AFFRONTARE e cui serviva trovare una soluzione il più in fretta possibile.

Spiego al cliente che così com’è allo stato attuale, l’abitazione in suo possesso non è idonea alla vendita e che dobbiamo provvedere alla sistemazione delle difformità emerse.

Si richiede l’intervento di un tecnico per sanare queste problematiche, il quale, dopo aver recuperato tutta la documentazione urbanistica nel Comune, presenta la pratica edilizia per sistemare tutte le difformità presenti.

MA QUI VIENE IL BELLO… La pratica viene immediatamente bloccata perché l’abitazione di Alessandro si trova in zona di Soprintendenza, sottoposta quindi a vincoli ben definiti.

Questo comporta che per sanare una semplice porta-finestra che va a modificare il prospetto autorizzato a suo tempo dal Comune dell’intera palazzina ci volessero tempi biblici.

Ecco quindi cosa ha dovuto fare Alessandro per rendere idonea alla vendita la sua casa:

  • ha dovuto PAGARE UNA MULTA per sanare le difformità tra lo stato dei luoghi e ciò che è stato dichiarato;
  • ha dovuto RICHIEDERE IL NULLA OSTA ALLA SOPRINTENDENZA DEL COMUNE;
  • ha dovuto infine interpellare anche i proprietari delle altre unità immobiliari per APPLICARE LA SANATORIA ALL’INTERO COMPLESSO ABITATIVO.

Oltre ai danni economici, Alessandro ha dovuto SUBIRE UN RITARDO DI BEN 6 MESI, tempo necessario affinché tutte le pratiche fossero applicate e l’immobile reso effettivamente idoneo per essere venduto. Possiamo dire che in tutto ciò, Alessandro è stato ancora fortunato.

Cosa poteva succedere se Alessandro non si fosse rivolto a noi e avesse messo in vendita l’abitazione non a norma?

Non accorgendosi di queste difformità, avrebbe potuto vendere l’immobile, iniziando con l’incasso della caparra.

Generalmente poi queste difformità emergono subito dopo, quando l’acquirente richiede un mutuo e il perito della Banca esce a valutare l’immobile. A quel punto queste problematiche sarebbero uscite.

Il rischio che ha corso è stato quello di ottenere un atto di vendita nullo, e oltre a dover restituire il doppio della caparra, avrebbe dovuto anche PAGARE I DANNI all’acquirente

Il caso di Alessandro deve farti riflettere sui rischi che corri mettendo in vendita la tua casa, senza richiedere l’intervento di un professionista. Se hai ricevuto in eredità un immobile, come Alessandro, è assolutamente fondamentale RICHIEDERE UNA VALUTAZIONE che definisca se la casa è apposto dal punto di vista urbanistico e catastale o se presenta delle difformità importanti come in questo caso.

A seguito dei miei numerosi anni di esperienza come Agente Immobiliare, posso dirti che 8 immobili su 10 messi in vendita presentano problemi urbanistici, catastali e vincoli di ogni sorta… E quasi sempre A INSAPUTA DEL VENDITORE!

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Spero di esserti stato di aiuto e ti auguro come sempre una buona vendita!

Alessio

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