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Tutte le verifiche che devi fare per vendere una casa costruita in edilizia convenzionata

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
| 15 commenti

vendere casa bresciaDietro la vendita di una casa esistono mille insidie, soprattutto se parliamo di edilizia convenzionata.

Si è proprio così…

La vendita di case costruite in edilizia convenzionata non è per niente semplice…ed è ancora più difficile se non sei del settore o non fai il lavoro dell’agente immobiliare.

E’ di fondamentale importanza partire col piede giusto fin dall’inizio, ancor prima di mettere in vendita la casa…

Quindi per evitare di firmare un preliminare e non poter poi vendere la casa e dover ridare il doppio della caparra all’acquirente, ti invito a leggere fino in fondo questo articolo.

Ma perchè è così complicato vendere una casa costruita in edilizia convenzionata?

Tale edilizia prevede una serie di vincoli legati alla vendita come il prezzo massimo di vendita, l’eventuale diritto di prelazione a favore del Comune o della cooperativa che ha costruito, il riscatto del diritto di superficie, nonché i requisiti minimi da rispettare per l’acquirente.

Questi sono solo alcuni dei vincoli più comuni.

Quando vengono costruite queste case, il costruttore e le cooperative fanno degli accordi con il comune – chiamati convenzioni – in cui vengono inseriti tutti i parametri che l’acquirente deve rispettare in caso di acquisto e nelle successive vendite.

Ed proprio nel momento in cui si verifica la vendita successiva alla prima che nascono i maggiori problemi, perchè il più delle volte i vincoli sono stati taciuti dalle stesse cooperative o dalle imprese che hanno costruito nonché dagli agenti immobiliari che hanno fatto da intermediari all’epoca.

Quindi prima di avventurarti nella vendita della tua casa, quello che devi fare è leggerti bene cosa prevede la convenzione di quando l’avevi acquistata:

  • durata della convenzione
  • anni dopo i quali puoi vendere (in molti casi esiste un minimo di 5-7 anni)
  • vincoli del prezzo massimo
  • prelazione del comune o cooperativa
  • riscatto del diritto di superficie
  • requisiti che deve avere l’acquirente (prima casa, reddito, residenza o lavoro nello stesso comune, ecc…)

Dopo aver esaminato la convenzione, potresti ritrovarti in queste tre situazioni:

  1. a non poter vendere perchè la convenzione non è ancora scaduta
  2. a poter vendere liberamente senza problemi se la convenzione è scaduta
  3. a pagare una quota stabilita dal comune per eliminare in parte o tutti i vincoli previsti dalla convenzione per poter vendere liberamente la tua casa.

Ma tutto dipende sempre da cosa prevede la convenzione.

Prendiamo il caso della vendita di una casa a Brescia (zona Vill. Violino) che ho appena concluso.

Si tratta di un trilocale del 2000 costruito in edilizia convenzionata da una cooperativa.

Alberto, (il proprietario) quando mi ha contattato per prendere in carico la vendita del suo appartamento, era consapevole di alcuni vincoli che doveva rispettare, ma dopo il nostro colloquio in cui ho analizzato bene i contenuti della convenzione  (come prevedere la nostra valutazione specifica di mercato), ha dovuto rivedere i suoi piani e ridurre notevolmente il budget per l’acquisto della nuova casa.

Il suo problema non era certo di realizzare quello che aveva in mente per il suo appartamento.

Il problema era la SOMMA da pagare al comune PER VENDERLA LIBERAMENTE e successivamente trovare l’acquirente giusto che POTESSE ACQUISTARLA.

Alberto infatti, sapeva che doveva pagare una bella somma al comune, ma NON si aspettava di certo una cifra che si aggirasse intorno ai 7000 euro per eliminare solo il vincolo del prezzo convenzionato.

Proprio così, nonostante quella somma versata la convenzione NON prevedeva la cancellazione di tutti gli altri vincoli presenti, come ad esempio i requisiti necessari per l’acquirente.

A questo punto, oltre a ridursi il budget per l’acquisto futuro, c’era anche il problema di trovare l’acquirente che avesse tutte le caratteristiche previste dalla convenzione (prima casa, reddito, residenza o lavoro nello stesso comune, ecc…).

Com’è andata?

Fortunatamente, dopo il mio incontro è riuscito a vendere velocemente e bene la casa…ma soprattutto senza nessuna sorpresa!

Questo significa che sapeva anticipatamente di tutte le problematiche e le spese a cui sarebbe andato incontro e oltre ad aver venduto la sua casa in soli 30 giorni (è il tempo in cui abbiamo preso e chiuso la proposta di acquisto), ha potuto da subito cercare la sua nuova abitazione con un budget ben definito.

RICORDA che è fondamentale rispettare tutti i parametri dati dalla convenzione e l’acquirente deve essere messo a conoscenza prima della firma del contratto preliminare: il tutto va precisato anche nel contratto stesso.

Alberto è passato da una situazione di totale incertezza in cui ha rischiato davvero di vendere la sua casa per poi essere inadempiente verso l’acquirente (il proprietario deve informare l’acquirente in presenza di vincoli) e perdere il doppio della caparra, ad effettuare una vendita in totale sicurezza che gli ha permesso di bloccare la nuova casa ancora prima di aver venduto la sua.

Esatto.

Nel momento in cui abbiamo messo in vendita la sua casa, Alberto aveva già dato una caparra per l’acquisto della nuova casa.

Questo puoi farlo solo se sei seguito da un professionista che ha un piano strategico per venderti casa in breve tempo e ti mette al corrente di tutti i dettagli, soprattutto se si tratta come in questo caso di edilizia convenzionata.

La mia valutazione specifica di mercato – Valutazione TOP – prevede anche questo: l’analisi dettagliata della convenzione che devi rispettare per vendere la tua casa.

Se hai bisogno di un aiuto per vendere casa in totale sicurezza, chiamami ORA al 393.7464374 oppure lasciami un commento qui sotto e ti risponderò il prima possibile.

Grazie per aver letto anche questo articolo, spero che ti sia davvero di grande aiuto.

Alla prossima e buona vendita!

Alessio Salvi

PS: La mia valutazione specifica di mercato – Valutazione TOP è completamente gratuita, inoltre se avremo il piacere di conoscerci avrai in omaggio la Guida “Come Vendere Velocemente Casa, Oggi!” con molti consigli pratici per vendere casa.

PPS: Assicurati di fare tutte le verifiche del caso prima di mettere in vendita la tua casa per NON ritrovarti a firmare un preliminare senza poterlo rispettare e perdere il doppio della caparra. Chiamami subito al 393.7464374

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15 thoughts on “Tutte le verifiche che devi fare per vendere una casa costruita in edilizia convenzionata

  • michela m.
    on 3 Novembre 2016

    buon giorno,
    ho una domanda sempre riferito alle case convenzionate:
    io sono proprietaria di un appartamento in edilizia convenzionata in provincia di Como, il mio vicino di casa ha deciso, dopo 5 anni dall’acquisto, di vendere l’appartamento.
    dato che confina con il mio, avrei pensato di acquistarlo per ingrandirmi, quindi unirei i due appartamenti x un totale di 150mq ca
    essendo gia io proprietaria di prima casa quindi non mi sarà possibile acquistarla? neanche se unisco i due app. formando un’unica soluzione quindi unica prima casa?
    grazie attendo risposta

    • Buongiorno Michela, innanzitutto La ringrazio per avermi contattato; l’opportunità di poter ampliare il proprio appartamento, e quindi di avere un’ampia metratura a propria disposizione, non è sicuramente da lasciarsi scappare! E’ opportuno, però, eseguire alcune verifiche. Trattandosi di costruzione eseguita in edilizia convenzionata bisogna, in primis, aver cura di controllare che la convenzione stessa non ponga limiti o condizioni all’acquisto di una seconda casa all’interno del medesimo edificio da parte di chi è già titolare di un’abitazione.
      Se la convenzione nulla dice sul punto, sembrerebbe possibile acquistare la seconda casa e poi procedere entro 1 anno dall’acquisto, ossia nel periodo messo a disposizione dalla finanziaria, alla fusione delle due unità abitative e, quindi, all’accatastamento unico delle stesse per godere dell’agevolazione prima casa. Un notaio, in ogni caso, La potrà meglio indirizzare nella scelta.
      Se ha bisogno d’altro, non esiti a contattarmi.
      Alessio Salvi

  • silvia
    on 27 Novembre 2016

    Buona sera,ho un appartamento acquistato in cooperativa.Nel 2013 ho fatto acquisizione diritto di proprietà. La convenzione scade alla fine del 2016,posso essere libero di vendere senza nessun vincolo,prezzo imposto o quant’altro????
    Grazie Silvia

    • Buongiorno Silvia e grazie per avermi scritto.
      Se hai controllato bene e questa scade alla fine del 2016, c’è una bella notizia…
      Dal 1° gennaio puoi vendere liberamente senza più nessun vincolo. L’unico vincolo che avresti potuto avere era il diritto di superficie che rimane sempre, ma che se hai riscattato non esiste più. Se ti servono altre informazioni scrivimi pure. Un saluto e buona vendita.
      Alessio Salvi

  • silvia
    on 27 Novembre 2016

    Mi scusi nel2913 ho,solo riscattato diritto di superficie.
    Silvia

  • Robert
    on 1 Marzo 2017

    Buongiorno app. In edilizia convenzionata con ditto d superficie 60anni rinnovabile alla scadenza , l’ho acquistato “usato” nel 2006 oggi voglio venderlo è vero che devo x forza riscattare il terreno pre vendita ? Non posso venderlo così? Grazie

    • Salve Robert, bisogna verificare se quando avevi acquistato i vecchi proprietari non avessero già riscattato il terreno, come potrebbe essere. Nel caso comunque di riscatto del terreno devi farlo prima di vendere. Informati prima su cosa devi pagare e su tutta la procedura, nel momento in cui trovi l’acquirente e vai d’accordo, organizzi il riscatto del terreno. In ogni caso ti consiglio di recarti a tuo comune e far verificare la convenzione urbanistica che grava sulla tua casa.

      Buona vendita
      Alessio

  • claudio
    on 13 Dicembre 2017

    La domanda riguarda l’ edilizia convenzionata. Se acquisto un appartamento in edilizia convenzionata dal primo proprietario, avendo i requisiti ed al prezzo deciso dal comune, e poi come secondo proprietario voglio rivenderlo:
    1) Il secondo proprietario deve rivenderlo ancora al prezzo che dice il comune?
    2) Il secondo proprietario può rivenderlo in qualsiasi momento o per vendere deve aspettare lo stesso periodo che ha dovuto attendere il primo proprietario (mi sembra 5 anni)? Grazie

    • Salve Claudio, come scritto nell’articolo, OGNI CONVENZIONE E’ DIVERSA per tanto i requisiti che mi hai scritto non posso confermarteli, nel senso che bisogna leggere la convenzione e di seguito muoversi in base a quello che c’è scritto. Per esempio, potrebbe essere che i primi proprietari avessero per vendere, eliminato tutti questi vincoli pagando un corrispettivo al comune. Quindi il consiglio è di recarsi in comune e verificare la convenzione.

  • GIUSEPPE MONACO
    on 13 Gennaio 2018

    Buongiorno, ho acquistato alloggio ATER di Chieti nel 2011, prelazione di 10 anni a loro vantaggio. Posso donare a mio figlio prima della scadenza o in alternativa a prezzo proporre la vendita all’Ater con valore ipotetico maggiorato per far rinunciare alla prelazione

  • on 20 Febbraio 2018

    Io devo vendere casa con un diritto di superficie come mi devo comportare grazie

  • Faber
    on 26 Marzo 2018

    Gent.mi
    sono proprietario di un immobile a Milano in edilizia convenzionata (diritto di superficie a 99 anni non riscattato) e con vincolo – se non erro – a 5 anni.

    Attualmente abbiamo interesse ad acquistare una nuova proprietà per motivi familiari che sia “sostitutiva” dell’attuale.
    Ho alcune punti in merito all’operazione su cui vi chiedo riscontro:
    • Possibilità di svincolarsi prima della fine dei 5 anni
    • Nuovo mutuo ed eventualmente accedere a liquidità?
    • Valutazione dell’immobile attuale e futuro

    Ci sono eventualmente altri punti d’attenzione che potete aiutarmi a valutare?

    Resto in attesa di un vostro cortese feedback.
    Cordiali Saluti,
    F

    • Buongiorno e grazie per averci contattato. In merito al possibile svincolo anticipato bisogna guardare cosa c’è scritto nella convenzione ed, eventualmente, recarsi nel Comune in cui è ubicata l’abitazione per chiedere informazioni su una possibile somma da pagare. Il fatto che si tratti di edilizia convenzionata non cambia le procedure per ottenere un mutuo.
      Un punto che la invito a tenere in considerazione è quello relativo al fatto che un suo potenziale acquirente avesse interesse ad acquistare la piena proprietà (e non SOLO il diritto di superficie): in tal caso il Comune le fa un conteggio indicando l’importo a suo carico per il riscatto del terreno.

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