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Trascrizione e registrazione del preliminare: cosa sono e a cosa servono

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
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Oggi voglio trattare un argomento tecnico e burocratico legato alla compravendita: la trascrizione del contratto preliminare e la sua differenza rispetto alla registrazione.

Quando sentono parlare di trascrizione, molti fanno l’errore di considerarla una tutela solo per i compratori; in realtà è un atto che protegge anche i proprietari e consente ad entrambe le parti di concludere la vendita in tranquillità e alle migliori condizioni.

Ti ho già spiegato in un altro mio articolo del blog cos’è un contratto preliminare (https://www.salvi-immobiliare.it/ecco-cosa-sapere-sul-contratto-preliminare-quando-si-vende-casa/): è un accordo in cui venditori e acquirenti stabiliscono tutto il contenuto della vendita e si obbligano a stipulare successivamente il definitivo rogito.

Ma cosa significa trascrivere il preliminare?

La trascrizione di un contratto preliminare o di una proposta di acquisto regolarmente accettata DA’ FORMA PUBBLICA al tuo preliminare e ha un EFFETTO PRENOTATIVO che dura 3 anni.

In pratica da quel momento e, per i successivi 3 anni, TUTTI SANNO che ti sei impegnato a vendere il tuo immobile a Tizio; per cui nessun altro potrà metterci le MANI.

Per tanto sulla tua abitazione non potranno essere messi dei pesi, come ad esempio delle ipoteche.

Chiaramente è un atto facoltativo: anche senza la trascrizione, il preliminare che hai concluso è pienamente valido ed efficace.

Quando è utile trascrivere il preliminare?

Se sei un imprenditore o comunque hai delle situazioni economiche un po’ traballanti con banche o altri privati, capisci bene che la trascrizione del preliminare potrebbe venire utile anche a te che vendi.

La trascrizione E’ UNA GARANZIA: SEI TRANQUILLO CHE NESSUNO PUO’ BLOCCARE IL TUO IMMOBILE E FARTI SALTARE LA VENDITA!

Se, infatti, qualcuno ci mettesse un’ipoteca, tu non potresti più rispettare gli obblighi che hai preso nei confronti del tuo promissario acquirente:  non solo non potresti più vendere ma dovresti anche restituire il DOPPIO DELLA CAPARRA..

Non mi pare poco!

Attenzione, però, che questo effetto dura solo 3 anni: dopodiché il tuo immobile torna ad essere attaccabile!!

Come fare a trascrivere il preliminare?

E’necessario sottoscrivere il preliminare davanti al notaio che autentica le firme e poi lo trascrive presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Ovviamente il tutto ha un costo che si aggira attorno ai 1.000,00 euro circa: oltre alla registrazione del preliminare (che è obbligatoria), dovrai pagare anche la trascrizione e la parcella del notaio.

Trattandosi di una cifra non irrisoria, ovviamente ti consiglio di trascrivere il preliminare solo se, come ti ho detto  prima, hai paura che qualcuno possa avanzare pretese sulla tua proprietà!

Ovviamente è una tutela anche per il tuo potenziale acquirente, per il fatto che tu faccia una DOPPIA, TRIPLA VENDITA: se non viene fatta la trascrizione, e quindi non c’è pubblicità nei pubblici registri, tu potresti concludere più preliminari diversi relativi allo stesso immobile e incassare le varie caparre!

Al momento del rogito poi necessariamente un o più compratori rimarrebbero a bocca asciutta e ti dovrebbero inseguire per farsi restituire il doppio della somma che ti hanno versato!

Diversamente dalla trascrizione, la REGISTRAZIONE del preliminare costituisce un ATTO OBBLIGATORIO A LIVELLO FISCALE e ha la funzione di dare DATA CERTA al contratto.

In pratica è una tassa da pagare all’Agenzia delle Entrate, senza che sia necessario rivolgersi a nessun notaio o pubblico ufficiale: le parti possono decidere di pagarla metà ciascuno o tutto a carico di una delle due.

E’ obbligatoria:  in caso di mancato pagamento, come ogni tassa, l’Agenzia delle Entrate può rivalersi su tutte le parti, compreso l’agente immobiliare!

Questo atto non ti garantisce da attacchi al tuo immobile ma dà DATA CERTA AL PRELIMINARE; costituisce, pertanto, più una tutela per l’acquirente nel caso in cui tu fai il furbetto e stipuli doppie vendite del tuo immobile: in caso di contestazione davanti a un giudice, “vince” e si conclude la compravendita con chi ha registrato per primo il contratto preliminare.

Ti faccio un esempio.

Se tu vendi a Tizio la tua casa e registri il preliminare il 20 ottobre 2017 mentre avevi già venduto a Caio a giugno, ma la registrazione è del 24 ottobre 2017,  il giudice dichiarerà conclusa la vendita con Tizio e tu dovrai restituire il doppio della caparra a Caio, anche se il suo preliminare ha data anteriore.

Anche su questi argomenti burocratici, il supporto di un agente immobiliare Specializzato nella Vendita di Case potrà essere sicuramente utile per consigliarti al meglio sulla decisione (facoltativa) di procedere o meno alla trascrizione del preliminare o per sbrigare tutte le pratiche (obbligatorie)  relative alla registrazione e per CONCLUDERE LA VENDITA DELLA TUA CASA IN TOTALE SICUREZZA!

Come sempre ti auguro una buona vendita!

Alessio

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