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PLUSVALENZA sulla vendita di una casa: quando e come si paga

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
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Probabilmente stai leggendo questo articolo sotto l’ombrellone e ti stai godendo il meritato riposo; a me, invece, manca ancora qualche giorno prima di staccare la spina e pensare con più calma ai nuovi progetti e agli articoli da scrivere per  metterti al corrente di tutto quello che c’è da sapere per vendere velocemente, bene e in sicurezza la tua casa.

Prima di salutarti, come d’abitudine, faccio il punto della situazione.

Anche quest’anno proprio questo blog è stato una delle mie più grandi soddisfazioni perché sta diventando davvero un punto di riferimento importante per le persone che si accingono a vendere la propria casa, sia a livello bresciano che nazionale.

Mi piace constatare che chi ci segue apprezza il fatto che cerchiamo di raccontare cosa succede a me e ai miei collaborati nel lavoro quotidiano, raccontando storie e problematiche reali che ruotano intorno a una compravendita.

Prima di mettermi sul bagnasciuga, voglio raccontarti della vendita di un appartamento, la cui trattativa è ancora in corso, ma la cui chiave di volta sembrerebbe proprio il pagamento della PLUSVALENZA da parte del venditore.

Vorrei far chiarezza sull’argomento iniziando a rispondere alle domande più frequenti che mi vengono poste in merito dai venditori.

1) Cos’è la PLUSVALENZA e quando deve essere pagata?

La plusvalenza è la tassazione sulla differenza fra il prezzo di vendita e il prezzo d’acquisto aumentato delle imposte e delle spese sostenute e va pagata se vendi casa PRIMA DI 5 ANNI DAL MOMENTO IN CUI L’HAI ACQUISTATA.

Potrai liquidarla mediante la denuncia dei redditi; ma, generalmente, è sempre più conveniente liquidare l’imposta unica del 20% direttamente al notaio il giorno del rogito.

La premessa è che, nel quinquennio, tu vada a vendere a un prezzo superiore rispetto a quanto hai acquistato.

Se, invece, vendi prima che siano trascorsi 5 anni, ma come succede NELLA MAGGIOR PARTE DEI CASI il prezzo di vendita è inferiore al tuo prezzo di acquisto, il problema della plusvalenza non c’è.

2) Il discorso è diverso se si tratta di PRIMA CASA? Se vendo la mia PRIMA CASA ho sempre e comunque la plusvalenza da pagare?

NO.

Se vendi la  PRIMA CASA nei primi 5 anni da QUANDO L’HAI COMPRATA, per legge NON è prevista alcuna tassa sulla plusvalenza A PATTO CHE DIMOSTRI CHE HAI MANTENUTO LA RESIDENZA NELL’ABITAZIONE PER PIÙ DI METÀ DEL TEMPO DALL’ACQUISTO.

Ti faccio un esempio.

Se hai comprato la tua PRIMA CASA a 80.000,00 euro e la rivendi dopo 3 anni (36 mesi) a 100.000,00 euro, per NON PAGARE LA TASSAZIONE sui 20.000,00 euro (100.000 – 80.000,00) di plusvalenza devi dimostrare che per almeno 18 mesi, la tua casa era adibita ad abitazione principale.

Se ciò non fosse dimostrabile dovresti pagare il 20% di tasse sulla plusvalenza, ovvero 4.000,00 euro.

Come dimostrare la residenza?

Puoi provare la residenza mostrando, ad esempio, l’intestazione delle utenze e l’utilizzo delle stesse per il periodo indicato.

Fai attenzione che, a prescindere dal fatto che tu debba o meno pagare la plusvalenza, se vendi la tua PRIMA CASA prima dei 5 anni, per non perdere le relative agevolazioni dovrai acquistarne un’altra entro 1 anno.

3) Come funziona per le seconde case o, comunque, per le abitazioni non acquistate con le “agevolazoni PRIMA CASA”?

In questi casi, ovviamente in caso di vendita nei 5 anni dall’acquisto, SE C’E’ UNA PLUSVALENZA dovrà essere SEMPRE PAGATA, perché viene considerata dalla legge come un’attività speculativa.

Chiarito l’argomento, vorrei tornare a quanto ti ho accennato sopra, ossia alla storia di Giulio, che vorrebbe vendere la casa che solo 1 anno fa aveva acquistato come investimento (seconda casa).

Ho conosciuto Giulio circa un mese fa quando mi ha contattato per vendere un appartamento ubicato nella zona nord di Brescia.

L’ho invitato a venire da me in ufficio per spiegarmi bene la sua situazione: mi racconta di averla acquistata a buon prezzo, ovvero 75.000,00 tramite un’agenzia immobiliare, di averla parzialmente ristrutturata spendendoci bei soldi e di averla, successivamente, messa in affitto avvalendosi anche di agenzie immobiliari della zona.

Vista la posizione, comoda alla metro e al polo universitario, l’idea era quella di affittarla a studenti: purtroppo, a distanza di 12 mesi, dopo aver preso delle belle fregature dai vari inquilini e stufo della situazione, Giulio decide di rimettere in vendita la casa.

Dopo un bel confronto e un’analisi di tutte le spese sostenute, gli faccio SUBITO presente che nel momento in cui DECIDE DI VENDERE dovrà sostenere il pagamento della tassazione sulla plusvalenza.

Gli spiego che alcune spese che ha affrontato potrebbero fare CUMULO E ABBASSARE LA DIFFERENZA FRA PREZZO DI ACQUISTO E PREZZO DI VENDITA, seppur comunque tutte documentate.

Altra nota dolente.

Giulio ha sistemato ma è intervenuto solo con opere di manutenzione ordinaria che, pertanto, non necessitano di una pratica edilizia; di conseguenza, tutte le spese sostenute non possono essere computate nel cumulo.

Facendo due calcoli, le uniche spese che potrebbero fargli cumulo ed abbassare la plusvalenza sono solo quelle di mediazione dell’agenzia.

Demoralizzato, decide comunque di mettere in vendita la casa e, dopo un’attenta analisi di mercato, mettiamo in pubblicità l’appartamento di Giulio al prezzo di 118.000,00 euro, con l’intento di realizzare una cifra intorno ai 110.000,00 euro.

Dopo 20 giorni dalla pubblicità, ecco arrivare la prima proposta concreta a 110.000,00 euro come da accordi presi.

Nel momento in cui ti scrivo, Giulio NON HA ANCORA ACCETTATO LA PROPOSTA in quanto si ritrova a dover pagare circa 7.000,00 euro di tasse sulla plusvalenza (NONOSTANTE NE FOSSE STATO MESSO IMMEDIATAMENTE AL CORRENTE); sta cercando, pertanto, in ogni modo di abbassare la plusvalenza.

Se intende davvero vendere subito, senza attendere il decorso dei 5 anni, purtroppo, non ha alternative.

Con la storia di Giulio spero, in ogni caso, di aver chiarito anche a te le possibili tassazioni che possono colpire la compravendita ed evitarti di ricevere tegole “pesanti” e inaspettate!

Per evitare di rimanere totalmente spiazzati davanti a questi oneri fiscali, è importante scegliere un vero professionista Specializzato nella vendita di Case, che possa assisterti in tutte le fasi della compravendita e che ti spieghi compiutamente le eventuali spese e tasse, diverse da quelle “ordinarie”.

Se hai dei dubbi e desideri avere delle spiegazioni prima di mettere in vendita la tua casa, contattami al 3937464374 senza nessun impegno, oppure scrivimi a info[chiocciola]salvi-immobiliare.it

Fai molta attenzione e come sempre, buona vendita!

Alessio Salvi

PS: Vuoi scoprire le 11 domande più frequenti che i proprietari ci pongono sempre prima di vendere casa? Clicca il link qui a fianco: https://www.salvi-immobiliare.it/le-11-domande-piu-frequenti-che-i-proprietari-ci-pongono-sempre-prima-di-vendere-casa/


 

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