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Proposta di acquisto vincolata al mutuo…prendere o lasciare?

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
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In questo particolare momento del mercato immobiliare, quando decidi di vendere casa sei alle prese con un grandissimo problema: la finanziabilità degli acquirenti.

Sono finiti i tempi in cui la casa costava 100 e l’acquirente poteva chiedere 100 per comprarsela, magari facendosi finanziare dalla banca anche tutte le spese connesse per l’acquisto.

Non c’era nulla di male a chiedere un mutuo al 100% e magari lo avrai fatto anche tu, ma oggi le cose sono un po’ cambiate…

Se non lo sai, per i mutui fondiari la percentuale massima che la banca concede a chi desidera acquistare la tua casa è pari all’80% del valore commerciale dell’immobile.

Generalmente le banche considerano il MINOR VALORE fra il prezzo di vendita stabilito e il valore calcolato dal perito della banca che eroga il mutuo all’acquirente.

Questo è un limite massimo, nel senso che in base al rischio dell’operazione la banca può decidere anche di ridurre questa percentuale. Inoltre, i parametri reddituali che una persona deve avere per ottenere un mutuo sono diventati sempre più stringenti.

Per tanto oggi come oggi, è molto più difficile trovare acquirenti con una certa liquidità disponibile e tutte le credenziali giuste per accedere ad un mutuo.

Fatta questa doverosa premessa, voglio darti una buona e una cattiva notizia:

=> Quella buona è che ci sono persone ancora disposte a comprare casa e con le possibilità di farlo;

=> Quella cattiva è che anche se nell’ultimo periodo le banche sembrano siano più disponibili ad erogare mutui, gli acquirenti, seppur con tutti i criteri adeguati per ottenere un mutuo, hanno paura di NON OTTENERLO e prima di firmare un preliminare definitivo e darti una sostanziosa caparra vogliono avere la certezza della banca.

Ho voluto farti presente questo aspetto perchè da agente immobiliare vedo e sento questa paura negli acquirenti quotidianamente.

A differenza di molte agenzie immobiliari di Brescia, in cui prima l’importante è prendere una proposta di acquisto e poi valutare la solvibilità dell’acquirente, noi abbiamo ideato un sistema di scrematura dei potenziali acquirenti che ci permette di individuare da subito clienti solvibili e non solvibili tramite colloqui con i nostri consulenti finanziari.

Ma nonostante questo, la PAURA di perdere una caparra e i propri risparmi per la mancata erogazione di un mutuo, è più forte di qualsiasi consiglio dato anche dal miglior consulente finanziario del mondo!

Inoltre, mi capita sempre più spesso di incontrare potenziali acquirenti già passati magari nella loro banca per un colloquio di mutuo con qualche funzionario che, nonostante questi avessero tutti i criteri per ottenere con certezza il mutuo per l’acquisto, non volendo prendersi la responsabilità di dirgli “SI IL MUTUO LA BANCA VE LO CONCEDE” lascia gli acquirenti ancora con più dubbi e mille timori.

Ma tutta questa incertezza, a te che devi vendere casa cosa importa?

Ti importa e anche tanto…

Perchè ti potresti ritrovare a ricevere una PROPOSTA da qualche potenziale acquirente CONDIZIONATA ALLA CONCESSIONE DEL MUTUO.

In termini tecnici si dice una proposta con clausola sospensiva.

Anche se cerco sempre di evitare questa condizione di vendita, in alcuni casi sono costretto anch’io a “piegarmi”.

Stai pur certo però, che se riceverai da me o da qualche mio agente una proposta condizionata al mutuo, è solo perchè gli acquirenti sono talmente insicuri che è l’unico modo per tranquillizzarli e farli scrivere, ma a livello finanziario sono solvibili al cento per cento e possono economicamente comprare la tua casa.

Fai molta attenzione però, perchè non tutti gli agenti immobiliari lavorano allo stesso modo, per cui devi sapere come muoverti in questa situazione se NON vuoi perdere tempo e altri potenziali acquirenti.

Per tanto ti invito a continua a leggere….

Una proposta condizionata al mutuo, se accettata ti vincola a tutti gli effetti, ma NON ti da la certezza di aver concluso la vendita.

O meglio, hai stabilito e accettato il prezzo di vendita, i modi e i termini di pagamento e le tempistiche, ma se NON viene concesso il mutuo tu non incassi niente e l’acquirente non perde niente.

Ovviamente la proposta anche se condizionata, per essere valida deve essere seguita con un assegno di TOT importo che potrai incassare come caparra confirmatoria SOLO DOPO LA DELIBERA DEL MUTUO all’acquirente.

In questi casi l’agente immobiliare tiene in custodia l’assegno.

La proposta dovrà contenere la data entro la quale l’acquirente dovrà avere la delibera che generalmente sono i 30-45 giorni e per questo periodo le parti sono obbligate l’una nei confronti dell’altra e tu come venditore non puoi accettare NESSUN’ALTRA OFFERTA.

Pretendi che tutta la documentazione venga presentata entro 7-10 all’istituto di credito per evitare che l’acquirente perda tempo inutilmente.

Nella clausola sospensiva presente in proposta, fai inserire che in caso di mancata erogazione del mutuo l’acquirente fornisca alla parte venditrice, la documentazione da parte della banca attestante la propria buona fede all’acquisto, ovvero che la domanda di mutuo è stata presentata ma è stata rifiutata dalla banca.

Per farti un esempio, ecco una modello di clausola sospensiva al mutuo:


“La presente proposta è subordinata a condizione sospensiva, qualora entro la data del ___________ salvo proroga da concordare tra le parti, non sia stato rilasciato per iscritto parere favorevole attestante il buon esito della concessione del mutuo da parte di Istituto di Credito per acquistare l’immobile oggetto della presente scrittura. I Sig.ri _____________________, si impegnano entro 10 giorni dalla data di accettazione della proposta in oggetto, a fornire all’istituto di credito tutta la documentazione necessaria, affinché venga espletata nei tempi concordati la pratica di erogazione del mutuo. I Sig.ri _______________________ si obbligano qualora non avesse esito positivo entro il ____________ salvo proroga da concordare tra le parti la concessione del mutuo, a fornire alla parte promittente venditrice, documentazione attestante la propria buona fede all’acquisto. In caso di mancata erogazione del mutuo, le parti si potranno ritenere libere da qualsiasi impegno.


SOLO DOPO che sarà deliberato il mutuo nei tempi stabiliti, la clausola sospensiva decade in automatico e la proposta diventerà efficacie in tutti i suoi punti e potrai essere certo al 100% di aver concluso la vendita incassando così anche la caparra iniziale.

Accettare una proposta vincolata al mutuo può essere un ERRORE solo se tu o il tuo agente immobiliare non avete profilato bene il potenziale cliente, come ad esempio, accettare un’offerta di una persona che NON HA MAI FATTO UN COLLOQUIO DI MUTUO e non si è mai informata in banca o con un consulente finanziario.

Il consiglio che mi sento di darti quindi, è quello di chiedere sempre all’acquirente o al tuo agente immobiliare prima di accettare l’offerta vincolata:

  • se comunque l’acquirente si è già informato in banca;
  • la sua disponibilità economica;
  • l’importo del mutuo richiesto;
  • perchè vuole inserire la clausola sospensiva per il mutuo.

Se l’acquirente non ha la disponibilità economica e deve fare il mutuo per un importo pari al prezzo di vendita magari finanziando anche l’importo delle spese per l’acquisto, oppure se il tuo agente immobiliare ti dice che non sa esattamente la disponibilità dell’acquirente e non sa quanto mutuo deve fare, stai molto attento perchè potresti perdere altri acquirenti che potrebbero IMMEDIATAMENTE acquistare con certezza la tua casa.

E se nonostante queste risposte dubbiose, decidi di accettare in ogni caso la proposta:

“continua con le visite di altri potenziali acquirenti anche se hai accettato una proposta condizionata, per non perdere altre opportunità di vendita!”

Fallo presente a chi viene a vedere la casa che per X giorni (data entro la quale deve essere deliberato il mutuo) non puoi firmare con loro, ma in questo modo se salta la proposta condizionata hai pronto un altro acquirente.

Se desideri comunque fare una vendita CERTA e in SICUREZZA senza illuderti con proposte che poi si rivelano un buco nell’acqua, devi affidarti in ogni caso a dei veri professionisti che di lavoro fanno solo quello, ovvero vendono solo case e solo loro possono conoscere in profondità tutte le dinamiche che rientrano in una compravendita immobiliare.

Se desideri avere dei chiarimenti o vorresti vendere la tua casa in Brescia e provincia, contattami senza nessun impegno al 3937464374 per vedere insieme se posso aiutare anche te.

Come sempre ti auguro una buona vendita.

Alessio Salvi

PS: ecco alcuni consigli pratici per riconosce un VERO professionista da un venditore di fuffa, clicca il link qui sotto per leggere l’articolo: https://www.salvi-immobiliare.it/diffida-valutazioni-potrebbero-costarti-molto-care/

PPS: se desideri chiedermi qualche informazione, hai dei dubbi o vuoi lasciare la tua esperienza in merito, lascia pure un commento qui sotto e ti risponderò il prima possibile.


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2 thoughts on “Proposta di acquisto vincolata al mutuo…prendere o lasciare?

  • Paola GANDINI
    on 19 Settembre 2017

    Mi è stato proposto acquisto di piano terra di una villa d’epoca in ristrutturazione
    L’ agenzia mi ha proposto di firmare per non perdere l’occasione ma non mi ha chiesto caparre.
    Sarebbe una proposta con firma ai fini di ottenimento del mutuo
    Cosa rischio?
    Faremo tramite broker casa costa 150.000 ma ci saranno le spese del notaio della banca ecc…in banca possiedo solo lo stipendio che è buono,e tra 12 aa sarò proprietaria di uno studio medico di cui ho anche lì un mutuo
    Cosa mi consiglia?
    Certo avere 2 ipoteche mi disturba…
    Saluti e grazie

    • Salve Paola e grazie per avermi scritto. In tutte le proposte anche quelle vincolate ad un finanziamento va allegato un assegno a garanzia degli impegni presi che deve essere tenuto in custodia dall’agenzia immobiliare e che la parte venditrice potrà incassare SOLO nel momento in cui avverrà la delibera del mutuo ipotecario. Onestamente una proposta senza nessuna caparra non la trovo ne seria ne vincolante per nessuno, sia per chi acquista sia per chi vende casa. Il rischio che corre è che nel mentre chiede il mutuo, la casa venga venduta ad un’altra persona o che i proprietari ci ripensino senza nessuna conseguenza. In ogni caso se la domanda di mutuo non andasse a buon fine, rischia di essere segnalata nella centrale rischi delle banche con una domanda di mutuo rifiutata con tutte le conseguenze del caso. Se ha bisogno di altre informazioni non esiti a scrivermi nuovamente. Un saluto. Alessio Salvi

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