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Alt! Alt! Alt! Hai verificato che NON ci sia nessun diritto di prelazione prima di vendere?

In questo articolo ho voluto fare un po’ di chiarezza su una problematica spesso trascurata e sottovalutata dai proprietari di casa e a cui devi prestare particolare attenzione se vuoi vendere casa: il diritto di prelazione.

In tanti, troppi casi accade che i proprietari pensano di sapere TUTTO riguardo la propria casa ma, invece, si ritrovano ad aver firmato un preliminare senza considerare – o sapere – che avrebbero dovuto, a parità di condizioni, vendere a qualcun altro.

Un qualcun altro “ PREFERITO” in base alla legge o accordi negoziali.

E in questo caso che succede?

E’ una svista che può costare molto cara!

In poche parole si determina il CAOS della compravendita e, talvolta, ci ritrova in contenziosi legali, restituzione del doppio delle caparre, richieste di risarcimenti esagerati … insomma una serie di vicende spiacevoli che ti portano a farti pentire di aver messo in vendita la casa.

Quindi…. cosa fare per evitare tutto questo?

Inutile dire che ci troviamo su un terreno piuttosto scivoloso e, quindi, se non vuoi cadere e farti parecchio male, è importante che ti affidi a un vero professionista del settore immobiliare serio e competente che verifica e segnala la presenza di un diritto di prelazione sin dal momento in cui gli viene conferito l’incarico di vendita.

Questo infatti, è tra i primi controlli da eseguire per evitare di perdere tempo e denaro alla ricerca di un acquirente, quando magari ne hai già alcuni da interpellare per primi.

Per darti, comunque, alcune informazioni pratiche su come muoverti, vado dritto al punto: cos’è il diritto di prelazione e dove lo puoi trovare?

Il diritto di prelazione è quell’istituto in base al quale, A PARITA’ DI CONDIZIONI, un soggetto viene PREFERITO ad un altro in riferimento a un certo negozio giuridico.

Detto in questi termini suona come un qualcosa di difficile e complicato ma in realtà significa:

—> Il diritto a comprare prima di chiunque altro, purché si offrano le stesse condizioni. <—

La prelazione (o più semplicemente la preferenza) è imposta dalla legge solo in casi ben precisi (PRELAZIONE LEGALE) e in queste circostanze si dice “è opponibile a terzi”: ciò significa che chi è titolare del diritto di prelazione può riscattare l’immobile presso il terzo acquirente.

Il caso che mi capita più frequentemente è quello del diritto di prelazione nei contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo.

La legge prevede espressamente un diritto di prelazione nei confronti del conduttore in un contratto di locazione ad uso abitativo quando, alla prima scadenza contrattuale, il locatore, che non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, decide di non rinnovare il contratto perché ha intenzione di vendere o ristrutturare l’immobile.

Poniamo, ad esempio, che Tizio sia proprietario di un solo immobile (oltre a quello in cui vive), che ha concesso in locazione con un contratto a canone libero, a Caio nel maggio 2012.

Alla prima scadenza contrattuale nel maggio 2016, Tizio vuole vendere il suo immobile a terzi.

Cosa deve fare?

Proporlo subito in vendita a chiunque?

NO! Deve seguire una procedura precisa!

  • Tizio deve comunicare con lettera raccomandata all’inquilino la sua OFFERTA DI VENDITA, cioè indicare il prezzo e le condizioni della vendita e invitarlo a dire se intende avvalersi o meno della prelazione
  • L’inquilino ha tempo 60 giorni per decidere: NON PUO’ ACCETTARE A CONDIZIONI DIVERSE O INFERIORI
  • Se accetta stipulano il contratto definitivo
  • Se rifiuta Tizio potrà venderlo a chiunque altro senza che Caio possa più pretendere nulla da lui

E se Tizio non segue questa procedura?

Non comunica nulla al suo inquilino, oppure, allo stesso prezzo di vendita e condizioni, gli preferisce un terzo estraneo?

Come ti dicevo quando la prelazione è legale (STABILITA PER LEGGE), l’inquilino che doveva essere preferito, ma che invece, è stato ignorato dal proprietario, può “riscattare” il bene: cioè entro 6 mesi dalla trascrizione del trasferimento dell’immobile, ha il diritto di “riacquistare” la casa dal terzo, pagandogli il prezzo (indicato nell’atto stipulato tra lui e locatore).

Il terzo chiederà poi un ingente risarcimento del danno al vecchio proprietario.

Oltre alle locazioni ad uso abitativo, trovi la prelazione legale anche in materia successoria: fai, quindi, attenzione  se decidi di vendere la quota che possiedi dell’immobile che ti è giunto in successione!

Dovrai prima notificare la tua volontà di vendere agli altri coeredi con l’indicazione del prezzo al quale sei disposto a disfartene.

Gli altri coeredi hanno un termine di due mesi per comunicare la volontà di acquistare il bene al prezzo indicato nell’avviso.

Se vendi prima di averlo comunicato o prima che siano trascorsi i due mesi dalla comunicazione, potresti mettere a serio rischio l’acquisto:  gli altri eredi posso riacquistare il bene venduto, anche a discapito di coloro che hanno comprato, oltre a chiedere i risarcimento del danno.

In altri casi ancora la PRELAZIONE PUO’ ESSERE VOLONTARIA, cioè nasce da un accordo delle parti, e non è opponibile ai terzi: non c’è , quindi, possibilità di riscatto ma solo di risarcimento del danno nei confronti del proprietario.

ll diritto di prelazione volontaria si trova, ad esempio, spesso nelle convenzioni delle abitazioni costruite in edilizia convenzionata: se sei proprietario di una casa che ha queste caratteristiche, leggiti bene il testo della convenzione e verifica se prevede o meno un diritto di prelazione a favore del Comune o della cooperativa che ha costruito.

=> Ho scritto un articolo in merito alla vendita di case in edilizia convenzionata e lo puoi trovare CLICCANDO QUI SOPRA.

Riepilogando, una volta che hai riscontrato la presenza di tale diritto..cosa devi fare?

In generale, dovrai notificare ai beneficiari del diritto a mezzo raccomandata  le condizioni alle quali vuoi vendere, in particolare il prezzo che vuoi ricavare dalla compravendita.

I beneficiari avranno un certo tempo per esercitare il diritto all’acquisto scaduto il quale, sei libero di vedere a chi vuoi!

Prima di avventurarti nella vendita della tua casa, esegui questi controlli e affidati  a un professionista del settore che saprà aiutarti nelle varie verifiche da fare prima di ”cacciarti nei guai” . La vendita di casa tua non deve diventare uno STRESS!

Se hai bisogno di un aiuto o un chiarimento sull’argomento, lasciami un commento qui sotto e ti risponderò il prima possibile.

Buona vendita

Alessio Salvi

PS: Se vuoi sapere la REGOLA CHE NESSUN AGENTE IMMOBILIARE TI DICE quando vendi casa, leggi l’articolo cliccando il link qui sotto:

https://www.salvi-immobiliare.it/una-regola-che-nessun-agente-immobiliare-ti-dice-se-vuoi-vendere-casa/

PPS: Se invece desideri contattarmi direttamente, sentiti libero di chiamarmi senza nessun impegno al 3937464374 per vedere se posso aiutare anche te!


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2 thoughts on “Alt! Alt! Alt! Hai verificato che NON ci sia nessun diritto di prelazione prima di vendere?

  • Maria
    on 13 Aprile 2018

    Sono comproprietaria di una villetta, di cui io abito, come prima casa, il secondo piano. Mio cugino è proprietario, ma come seconda casa ( lui abita all’estero e non è cittadino italiano), del pianterreno. La casa è bene indiviso. Dovrei adesso cambiare casa e una parente comune vorrebbe venire a vivere al primo piano dove vivo io. Quale diritto di prelazione ha mio cugino essendo la sua parte seconda casa che abita due/ tre settimane all’anno?

    • Salve Maria mi sembra di capire che si tratta di un bene ricevuto in eredità ma non mi è chiaro se i due appartamenti sono separati. Se comunque suo cugino è comproprietario anche del suo appartamento posto al primo piano, ha diritto di prelazione per cui nella vendita dovrà essere PREFERITO A PARITA’ DI CONDIZIONI all’altro vostro parente comune. Grazie per averci scritto! Buona vendita

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