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Cosa devi sapere sul contratto preliminare quando vendi casa

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
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contratto-preliminare-di-compravenditaHai messo in vendita la tua casa, fatto un’adeguata pubblicità, ricevuto delle visite e trovato gli acquirenti interessati…

E ORA????? Hai mai pensato a cosa fare per concludere una regolare compravendita??

Se non ci hai mai riflettuto prima confidando in un “mettersi d’accordo” con il tuo potenziale acquirente e magari, nello scaricare dei moduli facsimile di contratto GENERICO da internet, stai rischiando di commettere un grosso errore.

Potresti trovarti nel migliore dei casi a firmare contratti non validi con la conseguenza di aver perso inutilmente tempo e di rimetterci pure il doppio della caparra, o nel peggiore dei casi, addirittura  ad essere costretto a firmare in tutta fretta un preliminare che quasi sicuramente ti penalizza perché nel frattempo ti sei impegnato in un tuo nuovo acquisto che non saresti più in grado di onorare.

Per evitare che accadono queste situazioni disastrose, è opportuno affidarsi a dei professionisti che siano in grado di personalizzare il tuo contratto preliminare…

Eh si perché un agente immobiliare specializzato nella vendita di case, che segue tutte le fasi di una compravendita e ha una competenza globale nell’ambito, sa bene che nella vendita di ogni immobile entrano in gioco interessi e situazioni diverse quante sono le persone che intervengono nella stessa.

Cominciamo allora con il dire che, non appena hai trovato l’acquirente interessato alla tua casa, per concludere un affare sereno e senza rischi, dovrete firmare un CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA.

  • Cos’è?
  • Cosa deve contenere?
  • A cosa ti obbliga?

Sull’argomento si è già scritto molto ma qui ne voglio parlare anche da un punto di vista pratico.

Il contratto preliminare di compravendita è quel tipo di contratto attraverso il quale le parti si obbligano a stipularne uno futuro. In virtù di questa promessa di vendita, le parti prendono il nome di promissario venditore e promissario acquirente.

Ciò che scriviamo nel contratto preliminare sarà riportato anche nel contratto definitivo, senza possibilità di ripensamenti, e potrà essere modificato solo con l’accordo della controparte, quindi dobbiamo fare molta attenzione prima di firmare!!!

Nel preliminare dobbiamo indicare le parti,  descrivere dettagliatamente l’immobile (con i dati catastali e ubicazione), specificare la situazione degli impianti, indicare il prezzo e le modalità di pagamento, i tempi di consegna e la data entro cui deve essere stipulato il contratto definitivo di compravendita (atto notarile dal notaio).

E se l’acquirente vuole vincolare il preliminare alla delibera del mutuo per l’acquisto?

Se il tutto è subordinato alla concessione di un mutuo ipotecario all’acquirente, nel preliminare dovrà essere inserita una clausola sospensiva in cui si stabiliranno i tempi entro i quali l’acquirente possa ottenere la delibera del mutuo.

  • Come ti devi comportare?
  • Quando puoi incassare la caparra?
  • Quando puoi essere certo che la vendita è conclusa?
  • Puoi già bloccare la tua casa futura?

In questo caso, tu hai diritto ad avere l’assegno di caparra alla firma del preliminare, ma se poi all’acquirente non viene concesso il mutuo, l’importo della caparra dovrà essere restituito.

Ovviamente, se non viene concesso il mutuo all’acquirente, questo deve fornirti tutta la documentazione rilasciata dalla banca in cui si attesta la non fattibilità del finanziamento.

Praticamente, il preliminare si perfezionerà alla deliberà del mutuo ipotecario alla parte acquirente.

Quindi in questo caso, se desideri bloccare un’altra casa perchè “ormai hai firmato il preliminare”, per evitarti spiacevoli sorprese aspetta che venga deliberato il mutuo al tuo acquirente!

In qualità di proprietario, dovrai anche garantire l’esclusiva proprietà e disponibilità dell’immobile  e dell’assenza di pesi, ipoteche, vincoli e gravami, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi genere al momento del rogito notarile, nonché la conformità alle regole edilizie e urbanistiche vigenti.

E’ evidente che le garanzie che devi dare come venditore sono piuttosto importanti… è bene perciò, prima di obbligarti verso un’altra persona, che verifichi tutta la documentazione (non poca!) necessaria e regolare.

Ovviamente se ti affidi ad uno Specialista nella Vendita di Case tutte queste verifiche le fa lui, però se vuoi fare tutto da solo fai molta attenzione perchè una volta firmato il preliminare e risulti essere inadempiente devi restituire il doppio della caparra.

Così dice la legge!

Ora ti riporto una conversazione che ho avuto poco fa con una mia CLIENTE PROPRIETARIA CHE DEVE VENDERE CASA e con cui dobbiamo fare il preliminare dopo che gli abbiamo trovato l’acquirente:

La Sig.ra Mara mi chiede: firmato il contratto preliminare cosa devo fare dopo?

RISPOSTA: Entro 20 giorni dalla firma è obbligatorio registrarlo all’Agenzia delle Entrate, presentando n. 2 copie del preliminare firmato, il modello 69 compilato e l’avvenuto pagamento della relativa imposta con l’F23.

La registrazione serve a certificare la data certa del contratto.

Sig.ra Mara: ma è vero che è possibile farlo dal notaio e trascriverlo ai registri immobiliari? 

RISPOSTA: Si è possibile, per valere nei confronti di tutti, il contratto deve, essere trascritto presso la Conservatoria di registri immobiliari: ciò non è obbligatorio ma consente al promissario acquirente di prenotare l’immobile contro eventuali trascrizioni o iscrizioni fatte nel periodo precedente il rogito.

Sig.ra Mara: ma perché concludere due contratti, il preliminare e il definitivo se ho già fissato nel primo tutto il contenuto essenziale? Con il preliminare non ho già  ceduto la proprietà all’acquirente?

RISPOSTA: Il preliminare serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio, l’acquirente può aver bisogno di tempo per ottenere il mutuo, o svincolare le somme necessarie al pagamento del prezzo oppure il venditore può aver bisogno di tempo per liberare la casa, specialmente se deve traslocare, e la nuova casa non è ancora pronta.

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo l’uno nei confronti dell’altro di concludere un contratto definitivo di compravendita.

Ma solo allora si trasferirà la proprietà di un immobile.

Sig.ra Mara: e se io, nel frattempo, ci ripenso? Visto che sono ancora proprietaria sono ancora libera di vendere il mio immobile ad altre persone interessate che mi offrono di più o comunque, per qualsiasi ragione, di non presentarmi davanti al notaio per il rogito?

RISPOSTA: Sempre che non trascriviamo il preliminare, se cambi idea dovrai, innanzitutto, restituire il doppio della caparra  confirmatoria ricevuta, cioè della somma consegnata  dal promissario acquirente al venditore a conferma della serietà del vincolo assunto. In alternativa, il promissario acquirente potrebbe inviarti una diffida a presentarti davanti al notaio e, se non ottiene riscontro, procedere per le vie legali, costringendoti in ogni caso alla stipula del rogito definitivo, oltre a chiedergli il risarcimento dei danni.

Queste della signora Mara, sono le domande che il 90% dei venditori mi fanno quando si trovano ad aver trovato l’accordo con il promissario acquirente e che devono stipulare un contratto preliminare.

In sostanza il preliminare – se ben predisposto – obbliga e al tempo stesso tutela entrambi i protagonisti della compravendita; tutto ciò garantisce una vendita serena e tranquilla. Come hai potuto ben capire non è cosa facile…

Per questo motivo devi necessariamente affidarti a degli Specialisti nella Vendita di Case se vuoi vendere casa in sicurezza, senza rischi e in tutta tranquillità.

Se hai bisogno di un aiuto, chiamami ORA al 393.7464374 oppure lasciarmi un commento qui sotto e ti risponderò il prima possibile.

Buona vendita.

Alessio Salvi

P.S.: Se vuoi vendere bene la tua casa, e capire il REALE VALORE DI MERCATO ti invito a leggere l’articolo cliccando qui sotto: https://www.salvi-immobiliare.it/i-6-step-per-una-valutazione-specifica-di-mercato/

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