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[Conviene o no vendere casa con l’AFFITTO A RISCATTO?]

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
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Quando decidi di mettere in vendita la tua casa, può darsi che ti venga chiesto se valuti anche l’affitto con riscatto.

Sono sincero io non sono molto propenso per questa soluzione.

Ritengo che la vendita ordinaria, conclusa immediatamente con un contratto di compravendita, senza nessuno STEP intermedio, sia quella che più ti garantisca di raggiungere il tuo obiettivo, ossia di vendere in tempi brevi e al miglior prezzo.

Ho pensato, tuttavia, di parlartene in breve perché è un argomento che non è ancora molto noto; a volte, però, può costituire anche una via “diversa” per giungere alla vendita.

Infatti, dopo un primo periodo di godimento della tua casa, che può variare a seconda dei casi da pochi mesi a  un massimo di 10 anni, il tuo inquilino PUO’ comprarla.

La particolarità di questo contratto è che tu vai a “finanziare” l’acquisto, accettando di ricevere il prezzo a rate; allo stesso tempo, però, ti garantisci mantenendo la proprietà nel periodo in cui il potenziale acquirente è ancora in affitto (di solito, fino a quando tutti i canoni non sono pagati).

Ma andiamo per ordine.

Cos’è l’affitto con riscatto? E’ affitto o vendita?

In termini semplici l’affitto con riscatto dà la possibilità ai tuoi potenziali acquirenti di rimanere in affitto nella tua casa per un periodo predeterminato e rinviare la vendita alla scadenza dello stesso ma a CONDIZIONI GIÀ PREDETERMINATE.

Attualmente l’affitto con riscatto è disciplinato dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014); prima c’erano diverse sfumatura di questa figura contrattuale che, invece, ora è stata regolata e che permette di trasformare un contratto di affitto in una compravendita.

L’affitto con riscatto (chiamato anche rent to buy/ contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto) funziona in modo simile a un contratto di locazione con OPZIONE DI VENDITA: le regole che gli si applicano, però, non sono quelle della locazione ma quelle dell’usufrutto, in quanto compatibili.

La nuova disciplina normativa lascia, comunque, largo spazio all’autonomia delle parti: infatti, è prevista piena libertà nel decidere in base alle proprie esigenze ad esempio il canone, la durata,  periodicità di pagamento, etc…

In ogni caso, il canone fissato è PIU’ ALTO  di quello di una normale locazione perché è composto:

  • – da una parte che è la quota di affitto vero e proprio;
  • – una quota di acconto-prezzo che verrà tolto dal prezzo finale di acquisto.

Verresti, quindi, a percepire un canone che è più alto all’ incirca di una percentuale tra il 15 e 50%,  anche se non c’è un massimo fissato dalla legge.

Ti faccio un esempio.

Se  il prezzo di vendita della tua casa è 200.000,00 euro, potresti concordare con il tuo potenziale compratore un canone mensile di 1.200,00 € a dispetto dei € 700,00 che potresti ricevere in caso di normale locazione.

Di questi 1.200,00 €  ti puoi accordare, ad esempio, di ricevere:

  • € 700,00 –> come QUOTA AFFITTO di godimento di locazione
  • € 500,00 –> come QUOTA ACCONTO – PREZZO DI ACQUISTO della casa.

Potresti prendere in considerazione l’affitto a riscatto, in aggiunta alla vendita ordinaria, ad esempio, se ti sei trasferito in una nuova abitazione ed è già del tempo che la tua vecchia casa è vuota, senza che tu abbia ricevuto proposte reali di acquisto.

In questo modo estenderesti così il range dei tuoi possibili compratori, ALLARGANDOLO anche a quelli che al momento hanno difficoltà ad ottenere un mutuo o non si sentono ancora pronti per accenderlo o non hanno liquidità per qualsiasi motivo.

Nel frattempo, comunque, incasseresti una buona entrata.

Al termine fissato il conduttore può decidere se esercitare o meno l’opzione: cioè può decidere se comprare la tua abitazione o meno.

FAI ATTENZIONE: NON E’ OBBLIGATO A COMPRARE!

Ciò non toglie che tu abbia un’ALTA PROBABILITA’ DI CONCLUDERE LA VENDITA: il tuo inquilino, infatti, avrà tutto l’interesse ad acquistare visto che negli anni ha pagato un canone alto di cui una parte andrebbe sicuramente persa.

Chiaramente, per tutelarti il più possibile nel caso in cui il tuo inquilino decida di NON comprare, ti conviene fissare una QUOTA CONSISTENTE da trattenere nel caso in cui non si stipuli la compravendita.

La vendita verrà fatta al prezzo stabilito all’INIZIO e alle CONDIZIONI GIA’ FISSATE AL MOMENTO DELLA STIPULA, sottraendo AL PREZZO INIZIALE la somma già coperta negli anni con la quota prevista nell’AFFITTO.

Tornando al nostro esempio.

Se l’opzione di riscatto è fissata dopo 3 anni e il tuo inquilino la esercita, ti avrà già pagato  € 18.000,00 (€ 500,00 x 12 x 3) e al rogito dovrà corrisponderti € 182.00,00 ( 200.000,00-18.000,00)

Tra l’altro succede spesso che è lo stesso conduttore – potenziale compratore che ti chiede di pagare un canone di locazione più alto fino al 50% in modo da trovarsi poi una cifra più bassa a scadenza che gli facilita anche l’ottenimento di un mutuo.

Ne deriva che tu già nel periodo del godimento del tuo conduttore, potresti già incassare il 20-30% del prezzo di vendita.

D’altro canto se tu volessi concludere nel tempo più breve possibile la compravendita e “invogliare” il tuo inquilino ad esercitare l’opzione al massimo nell’arco di 2 anni,  potresti accordarti per considerare l’intero canone versato come quota acconto – prezzo da decurtare dal prezzo finale.

In quest’ultimo caso sarebbe una locazione sostanzialmente ”gratuita” ma ti permetterebbe di chiudere l’affare in pochissimo tempo.

In conclusione i vantaggi che potresti ricavare sono:

  • ALLARGARE la sfera dei tuoi potenziali acquirenti –>Può succedere che alcuni clienti si “innamorino” della tua casa ma siano stati appena assunti e, pur godendo di un buon reddito mensile, hanno difficoltà di accesso al mutuo non avendo un acconto da versare.
  • percepisci un OTTIMO CANONE DI LOCAZIONE
  • BLOCCHI SUBITO IL PREZZO DI VENDITA, evitando delle svalutazioni che potrebbe subire il tuo immobile lasciandolo sul mercato invenduto

Ci sono, tuttavia, anche SVANTAGGI da non sottovalutare:

  • ti vincoli per un periodo lungo con un inquilino che potrebbe tranquillamente anche non comprare la tua casa e nel frattempo potresti incontrare un acquirente pronto con tutte le caratteristiche per chiudere in pochi mesi la vendita (VENDITA SICURA)
  • fino al momento fissato per l’esercizio dell’opzione, sono a tuo carico tutte le tasse e imposte ( IMU – TASI) nonché le riparazioni straordinarie (quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta) ;
  • NON puoi usufruire dell’agevolazione PRIMA CASA, nel caso di acquisto di una nuova abitazione;
  • se al termine del contratto l’inquilino non esercita l’opzione ma non abbandona la tua casa, dovrai ricorrere al giudice per recuperarne la disponibilità

Spero di averti chiarito i tratti fondamentali di questa novità contrattuale, pensata per dare la chance di acquisto anche a chi non ha nell’immediatezza la possibilità di ricevere sostegno dalle banche.

Trattandosi di una “vendita alternativa”, l’intervento di un agente immobiliare specializzato nella vendita di case che ogni giorno tratta di queste cose, può fare sicuramente la differenza soprattutto nella gestione del rapporto con il tuo inquilino/potenziale acquirente.

Nonostante la disciplina del Decreto Sblocca Italia, è ancora possibile utilizzare altre forme contrattuali, per raggiungere un risultato simile ma NON DEL TUTTO.

E’ ancora ammesso, ad esempio, l’utilizzo della forma del contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata dell’immobile e pagamento rateale dell’acconto o della caparra.

La differenza sostanziale con il rent to buy è la previsione di un obbligo di acquisto, anzichè una semplice facoltà.

Premesso ciò, io rimango sempre del parere che la vendita ordinaria rimanga la via preferenziale per ottimizzare tempo e INCASSARE VELOCEMENTE E IN UN’UNICA SOLUZIONE IL PREZZO, togliendoti il pensiero di una casa di cui ormai vuoi liberarti.

Per qualsiasi dubbio, ti invito a contattarmi al 030.2500718 e insieme vedremo qual’è la soluzione migliore per vendere la tua casa nel migliore dei modi e in totale sicurezza.

Ti auguro come sempre una buona vendita!

Alessio

PS: Incarico di vendita all’agenzia: ATTENTO A COSA STAI FIRMANDO! Se vuoi scoprire come tutelarti dagli icarichi di vendita delle agenzie immobiliari leggi questo articolo: https://www.salvi-immobiliare.it/incarico-di-vendita-allagenzia-attento-a-cosa-stai-firmando/

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