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Come controllare urbanisticamente e catastalmente casa

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
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Ormai a distanza di anni dalla grande bolla immobiliare, il mercato delle abitazioni è profondamente cambiato, soprattutto per quanto riguarda i finanziamenti concessi dalle banche e le stringenti  normative urbanistiche che sempre di più allungano i tempi di chiusura delle compravendite immobiliari.

Molti proprietari di casa nel momento in cui decidono di vendere casa pensano solo a quanto realizzare, mentre altri si tuffano già da subito nella miriade di offerte immobiliari ancor prima di aver venduto, senza essersi preoccupati su alcuni aspetti determinanti.

Di cosa sto parlando?

A causa di anni in cui si sono costruite e vendute case a qualsiasi prezzo con abusi insanabili, dove le banche hanno concesso finanziamenti a persone ignare di tutto, oggi per chi vende casa – AGGIUNGEREI GIUSTAMENTE – la musica è davvero cambiata.

Mi dispiace tantissimo per tutti quei proprietari che oggi, magari a distanza di 15-20 anni, si ritrovano a vendere e scoprono che la loro casa non ha le carte in regola ed è praticamente difforme in tutto; e addirittura ci sono alcune situazioni che non possono essere sistemate.

Ora non voglio dilungarmi troppo perché voglio darti alcune indicazioni chiare e precise, ma il più delle volte la risposta media del proprietario che scopre di non essere in regola è questa: “Non è possibile! Io ho comprato così e non ho fatto mai niente, non ci credo!”

Capisco lo stupore di questi casi, ma nel momento in cui il mercato immobiliare sembrava inarrestabile, si sono inseriti costruttori, operatori immobiliari poco onesti (anzi li chiamerei banditi!) che vendevano case  spacciandole in regola anche se non lo erano; le banche concedevano mutui senza nessun controllo da parte dei  propri periti,  salvo poi accorgersi degli abusi insanabili quando le case andavano in asta perché le famiglie non riuscivano più a pagare.

Quindi la chiave di tutto, che pochi proprietari conoscono, per far andare via liscia la compravendita della tua abitazione e vivere questo cambiamento senza stress e rimetterci anche dei soldi, è: IL CONTROLLO DELLA CONFORMITÀ’ URBANISTICO – CATASTALE.



La causa maggiore per cui le vendite si incagliano è perché le carte non sono a posto.

Ecco perché ho deciso di rivelarti questi 3 step che devi far insieme al tuo tecnico di fiducia o al tuo agente immobiliare ancor prima di mettere sul mercato la tua abitazione:

  1. Scaricare le planimetrie rilasciate dal Catasto

Se vendi casa, fai scaricare le planimetrie direttamente dal catasto che sono quelle ufficiali che andranno usate per il rogito notarile. Devono avere una barra laterale con la scritta dei dati catastali; possono scaricarle tecnici iscritti all’albo con le dovute autorizzazioni.

  1. Accesso agli atti in Comune

Fai tu stesso l’accesso all’ufficio tecnico del comune del luogo in cui si trova la casa per recuperare tutte le concessioni edilizie e l’agibilità presenti riguardanti la costruzione della tua abitazione. Pretendi, se non sei in grado di farlo da solo, l’aiuto del tuo tecnico o del tuo agente immobiliare. Devi compilare un modulo fornito dal Comune e in media questo ha tempo 30 giorni per farteli avere.

  1. Verifica dello stato di fatto

Recuperata la documentazione dal Comune, controlla ora e la tua casa ha tutti i muri, le pareti e le aperture corrispondenti ai disegni in tuo possesso, più precisamente quelli dell’ultima concessione edilizia.

In questa operazione fatti assolutamente aiutare da un tuo tecnico di fiducia o dal tuo agente immobiliare; non farlo da solo se non sei pratico del mestiere perché è un operazione molto difficile.

Se la casa è in ordine urbanisticamente corrisponderà tutto perfettamente, mentre se qualcosa non torna è probabile che la tua casa presenti delle difformità da sanare a livello urbanistico e qui sarà il tuo tecnico o quello dell’agenzia a dirti come muoverti.

In ogni caso sei vuoi vendere sei OBBLIGATO A SISTEMARE ed è un onere TUO.

Ultima verifica è quella catastale, nel senso che oltre a verificare lo stato di fatto e rapportarlo all’ultima concessione edilizia, dovrai verificare se le planimetrie catastali corrispondono: infatti, non è detto che se non c’è congruità con la situazione depositata in Comune anche le planimetrie catastali siano difformi. Potrebbe essere corretto il catasto mentre non esserlo il progetto depositato in Comune.

Ma quello che conta è la situazione urbanistica, perché è quella autorizzata, mentre il catasto non è probatorio, ovvero il catasto accetta “relativamente” qualsiasi variazione apportata alla planimetria depositata.

Quindi, ricapitolando e per fare chiarezza, se vendi casa lo stato di fatto deve corrispondere al progetto autorizzato in Comune e alle planimetrie depositate in Catasto.

A livello di importanza e di costi per te che vendi e che devi sistemare le carte, è meglio se lo stato di fatto della tua casa sia già autorizzato in Comune, e che in caso tu debba solo sistemare le schede catastali che hanno un costo di qualche centinaia di euro.

Quindi tieni ben presente che se le planimetrie catastali sono corrette non è detto che la tua casa sia a posto urbanisticamente!

Ho cercato di semplificare il più possibile alcuni concetti anche di natura tecnica usando un linguaggio che anche chi non è del settore riesca a capire e queste sono solo alcune delle verifiche da tenere presente se vuoi vendere casa.

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Come sempre ti auguro una buona vendita!

Alessio Salvi

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