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5 domande sulla CAPARRA CONFIRMATORIA

Postato da Salvi Immobiliare sas del Geom. Salvi Alessio e C.
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Nei miei articoli mi hai spesso sentito parlare di caparra confirmatoria: oggi riporto le domande che mi vengono  frequentemente poste in merito dai proprietari di casa.

  1. Cos’è la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria, disciplinata all’art. 1385 del codice civile, è la somma che viene versata dal potenziale acquirente a conferma della serietà dell’impegno assunto al momento della sottoscrizione di una proposta d’acquisto o di un preliminare di compravendita.

  1. Qual è la sua funzione?

Ha la funzione di GARANTIRE L’ESECUZIONE DEL CONTRATTO, questa costituisce un’AUTOTUTELA, una liquidazione preventiva e forfettaria del danno nel caso di tuo inadempimento o di quello del tuo potenziale acquirente.

Quindi se tu o chi compra la tua casa cambiate idea e non avete più intenzione di concludere il rogito notarile, l’altro potrà recedere tranquillamente e trattenere quella somma come risarcimento del danno subito, senza dover rivolgersi a nessun avvocato per intraprendere un’azione legale.

In pratica è come se le due parti si dicano reciprocamente: “ Tieni fede al tuo impegno perché altrimenti sai GIA’ IN ANTICIPO cosa ci perdi”.

In particolare:

  • in caso di inadempimento del venditore (che ha ricevuto la somma) => il promissario acquirente avrà diritto a ricevere il DOPPIO della caparra versata;
  • in caso di inadempimento dell’acquirente => perderà la caparra versata.

 


Come viene versata la caparra?

Partendo dal presupposto che non c’è un limite minimo o massimo da versare come caparra – nel senso che viene stabilita di comune accordo tra le parti e varia di solito tra i 5.000,00 € e i 20.000,00 € – il mezzo di pagamento che viene comunemente utilizzato è quello dell’assegno BANCARIO.

Richiedere l’assegno circolare in questa fase non è così utile; infatti anche qualora l’assegno bancario fosse scoperto, non rischi molto finché sei tu il proprietario di casa.

Fai attenzione che va intestato AL PROPRIETARIO DELL’ABITAZIONE e non all’agenzia immobiliare!!!

  1. Quando puoi incassarla?

Come ti dicevo la caparra confirmatoria viene versata al momento della sottoscrizione di una proposta d’acquisto.

NON SEMPRE, PERÒ, PUOI INCASSARLA IMMEDIATAMENTE: dipende se la proposta d’acquisto è vincolata o meno alla concessione del mutuo ipotecario a favore del tuo potenziale acquirente.

Se non c’è nessun vincolo

=> tu che vendi incassi subito la caparra nel momento in cui firmi per accettazione

Se è vincolata al mutuo

=> la concessione del mutuo costituisce, per la legge, una condizione sospensiva, ossia sospende l’efficacia del contratto fino alla delibera del mutuo, che dovrà essere ottenuto entro una data espressamente indicata.

Fino a quel momento anche la caparra, in quanto parte integrante del contratto condizionato, rimane depositata presso il tuo agente immobiliare.

Se il mutuo viene ottenuto entro la data indicata in proposta, tu che vendi potrai incassare la caparra; in caso contrario l’assegno dovrà essere restituito al compratore o dovrete prorogare di comune accordo il termine per ottenere il mutuo.

Ti faccio un esempio.

Tizio sottoscrive una proposta di acquisto condizionata presso l’agenzia immobiliare versando una caparra di € 5.000,00 specificando che qualora il mutuo non dovesse essere concesso entro il 30 ottobre, le parti saranno libere da ogni obbligo.

Tizio quindi dovrà impegnarsi ad ottenere la delibera del mutuo, da parte dell’istituto mutuante, entro il 30 ottobre e fino a quel momento l’assegno rimane depositato presso l’agenzia immobiliare.

I casi possono essere, quindi, solo due:

  • il mutuo viene concesso entro il 30 ottobre –> svincolo della proposta e il venditore Caio incassa la caparra di € 5.000,00
  • il mutuo non viene concesso entro il 30 ottobre –> scadenza della proposta con riconsegna della caparra a Tizio oppure rinnovo della validità della proposta con indicazione di una nuova data per concessione del mutuo


  1. Qual è la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale?

Di solito nella proposta d’ acquisto si fa riferimento solo alla caparra confirmatoria ma le parti posso anche inserire una clausola aggiuntiva relativa alla caparra penitenziale.

Quest’ultima è prevista all’art. 1386 del codice civile e ha la SOLA funzione di corrispettivo del diritto di recesso previsto nel contratto a favore delle parti.

In pratica venditore e acquirenti si danno la possibilità di liberarsi dal contratto e chi recede perde la caparra o deve restituire il doppio di quella ricevuta.

NON HA NESSUN’ALTRA POSSIBILITA’ di indurre la controparte a concludere il contratto.

E’ evidente la differenza con la caparra confirmatoria che ha, invece, la funzione di SANZIONE nei confronti di un inadempimento: la parte che tiene fede al suo impegno potrebbe, infatti, non avvalersi della somma data a garanzia ed è libera di rivolgersi al giudice e chiedere l’esecuzione del contratto, oltre al risarcimento dei danni.

Detto questo penso che ti sia chiaro quanto sia importante per evitare di rimanere a mani vuote che tu sia in possesso di una CAPARRA CONFIRMATORIA, che ti garantisca da eventuali ripensamenti.

E’, quindi, fondamentale che ti affidi a un agente immobiliare professionista specializzato nella vendita di Case, che gestisce queste pratiche quotidianamente e di cui puoi fidarti come depositario della tua garanzia, nel caso in cui la proposta sia subordinata al mutuo.

Diffida da agenti improvvisati e ricordato sempre questa cosa:

l’assegno di caparra confirmatoria fatto dal potenziale acquirente interessato alla tua casa, DEVE ESSERE SEMPRE INTESTATO A TU CHE SEI IL PROPRIETARIO E A NESSUN ALTRO, A MAGGIOR RAGIONE NON ALL’AGENZIA CHE FA DA INTERMEDIARIA ALLA VENDITA!

Se hai bisogno di qualsiasi altro chiarimento o DESIDERI UNA CONSULENZA GRATUITA PER VENDERE LA TUA CASA IN BRESCIA E PROVINCIA, chiamami allo 030.2500718 oppure CLICCA IL BANNER QUI SOTTO e sarò felice di aiutarti.

Alla prossima e come sempre buona vendita!

Alessio Salvi

P.S. Se vuoi leggere altri articoli del mio blog sull’argomento clicca i link qui sotto:

=> https://www.salvi-immobiliare.it/perche-non-ti-conviene-ripensarci-dopo-aver-accettato-una-proposta-dacquisto/;

=> https://www.salvi-immobiliare.it/proposta-di-acquisto-vincolata-al-mutuo-prendere-o-lasciare/


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